公共租賃住房商業(yè)運(yùn)作模式的探索和研究.pdf

1、近年來(lái)，住房保障成為民生和發(fā)展的重大問(wèn)題，是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)、理論研究的難點(diǎn)。自2009年3月“兩會(huì)”期間溫家寶總理在政府工作報(bào)告中首次提出“積極發(fā)展公共租賃住房”以來(lái)，公共租賃住房已成為完善保障性住房體制、引導(dǎo)中國(guó)樓市理性健康發(fā)展的戰(zhàn)略性舉措。但如何拓展公租房的資金來(lái)源，確保公租房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展又成為新的難題。實(shí)際上，公共租賃住房某種意義上就是商業(yè)地產(chǎn)，是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，借助資本市場(chǎng)服務(wù)于公共租賃住房建設(shè)，是當(dāng)前保障性住房體系制度設(shè)計(jì)面臨

2、的重要課題，核心難點(diǎn)在于如何使作為公共品的公共租賃住房滿足資本市場(chǎng)對(duì)資本品的要求。因此，可以考慮引入國(guó)際通行的房地產(chǎn)投資信托基金REITs來(lái)擴(kuò)大資金來(lái)源。政府通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行金融創(chuàng)新，將房地產(chǎn)投資信托基金REITs應(yīng)用于保障性住房建設(shè)是一個(gè)全新的課題，具有重大的實(shí)踐意義和社會(huì)意義。
　　為此，我們從公租房和房地產(chǎn)投資信托基金REITs兩方面入手，分析其概念、發(fā)展以及存在的瓶頸問(wèn)題，借鑒香港保障性住房尤其是領(lǐng)匯模式的經(jīng)驗(yàn)，探索公共租

3、賃住房引入REITs的商業(yè)運(yùn)作方式，并按照其要求設(shè)計(jì)政策制度，主要圍繞四個(gè)方面的問(wèn)題：一是REITs的基本立法問(wèn)題以及公共租賃住房（保障房）REITs的法律支撐問(wèn)題。二是按照資本市場(chǎng)對(duì)資本品的要求，選擇公共租賃住房?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為標(biāo)的，并設(shè)計(jì)補(bǔ)貼政策提升和保證REITs的資產(chǎn)收益率。三是理清產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，完善資產(chǎn)權(quán)屬安排，實(shí)現(xiàn)公共品與資本品在法律基礎(chǔ)上的對(duì)接。四是及時(shí)探索公租房有效管理模式，探索創(chuàng)新社會(huì)管理的新機(jī)制，通過(guò)與經(jīng)濟(jì)承受能力掛鉤的“租