農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題研究.pdf

1、當(dāng)前，隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立與發(fā)展，農(nóng)村城市化進(jìn)程加快，戶籍制度改革不斷推動(dòng)，城鄉(xiāng)居民流動(dòng)越來(lái)越頻繁。因此，農(nóng)村房屋的買賣、租賃、抵押等流轉(zhuǎn)現(xiàn)象不斷增加，但相關(guān)的法律法規(guī)卻很不完善。因?yàn)檗r(nóng)村房屋牽涉到農(nóng)村宅基地，根據(jù)相關(guān)法律，除本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其買賣行為被國(guó)家所禁止。但在實(shí)踐中，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的現(xiàn)象普遍存在。據(jù)調(diào)查，75％農(nóng)村房屋糾紛發(fā)生在村民與城鎮(zhèn)居民之間。大量的農(nóng)村房屋糾紛進(jìn)入司法程序之后，由于認(rèn)識(shí)上的不統(tǒng)一，造成了司

2、法實(shí)踐上的困惑。這種狀況不但損害了法律的權(quán)威性，而且容易引發(fā)更多的不穩(wěn)定因素：首先，部分買受人無(wú)房屋可住。進(jìn)入司法程序的交易大多發(fā)生在十幾年前，部分買受人在購(gòu)買房屋后已移居至此，因合同無(wú)效而騰退房屋，也就面臨著無(wú)房屋可住的困境。其次，可能引發(fā)連環(huán)訴訟。買受人在購(gòu)買房屋后，一般會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行修繕、裝修，甚至翻建、擴(kuò)建，訴訟爭(zhēng)議房屋的價(jià)值往往高于當(dāng)初的房屋價(jià)值。但在司法實(shí)踐中，又很難確定補(bǔ)償數(shù)額。由于補(bǔ)償價(jià)格和目前商品房市場(chǎng)的價(jià)格相距甚遠(yuǎn)，買

3、受方無(wú)力購(gòu)買新的房產(chǎn)，容易引發(fā)不穩(wěn)定因素。認(rèn)定合同無(wú)效的司法導(dǎo)向?qū)Υ罅康霓r(nóng)村交易行為產(chǎn)生了沖擊，使之一直處于不確定狀態(tài)，可能會(huì)引發(fā)新一輪訴訟，其后果則會(huì)產(chǎn)生更多不穩(wěn)定因素。 農(nóng)村房屋是否允許流轉(zhuǎn)，法律性質(zhì)如何，是當(dāng)前建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中倍受社會(huì)各界關(guān)注、爭(zhēng)議較大的一個(gè)問(wèn)題。研究農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的法律問(wèn)題對(duì)解決“三農(nóng)”問(wèn)題具有重要的意義。因此,本文對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行梳理，期望在研究上能有所突破，為理論界和實(shí)務(wù)界提供一些有

4、益的建議。 第一部分，首先從農(nóng)村房屋的涵義、流轉(zhuǎn)的主體及方式等基本問(wèn)題進(jìn)行闡述；接著簡(jiǎn)要地介紹了農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀，發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)比較活躍，而偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)村房屋大量閑置；最后，列舉出針對(duì)農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的不同態(tài)度，有的積極贊成，有的卻極力反對(duì)。第二部分，主要詳細(xì)闡述了國(guó)家的政策導(dǎo)向和部分地區(qū)的實(shí)踐做法，尤其對(duì)成都和天津的做法進(jìn)行了詳細(xì)介紹。第三部分，從完善房屋登記制度，允許農(nóng)民對(duì)宅基地和房屋進(jìn)行流轉(zhuǎn)和規(guī)范農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)行為等三個(gè)