商品房預(yù)售欺詐行為的法律研究.pdf

1、商品房預(yù)售與一般商品買賣行為不同。在商品房預(yù)售市場(chǎng)，購(gòu)房者看到的是房屋的主體框架，甚至僅僅是圖紙模型等，具體配套、細(xì)節(jié)只能看模型想象，而且購(gòu)房者購(gòu)買的僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)銷售部門的一紙承諾，真正的房屋交接尚未形成，這些都為開發(fā)商為預(yù)售欺詐行為提供了可乘之機(jī)。預(yù)售欺詐行為是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的伴生物，有較大危害性。首先，損害了消費(fèi)者的合法利益，增加了消費(fèi)者的消費(fèi)成本和經(jīng)營(yíng)者的交易成本。其次，破壞了正常的市場(chǎng)秩序，違反了公正、公平、公開、有序的原則，造成

2、經(jīng)濟(jì)生活的紊亂。第三，扭曲了價(jià)格信號(hào)，誤導(dǎo)了市場(chǎng)主體行為，影響價(jià)格機(jī)制作用的發(fā)揮。第四，推動(dòng)了物價(jià)上漲。預(yù)售欺詐的目的是要抬高價(jià)格，獲取超額利潤(rùn)，因此，當(dāng)預(yù)售欺詐行為大量發(fā)生時(shí)，必然會(huì)推動(dòng)物價(jià)水平普遍上漲。 為了更好地保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者的合法權(quán)益，保證期房市場(chǎng)的健康發(fā)展。本人認(rèn)為，一方面，要求購(gòu)房者認(rèn)清這些欺詐行為的真面目，并有意識(shí)的加以規(guī)避；另一方面，還要求國(guó)家為購(gòu)房者維護(hù)其合法權(quán)益提供一個(gè)較為安全的制度保障。 從結(jié)構(gòu)上，

3、全文除引言和結(jié)語外，包括四個(gè)部分： 第一部分，闡述商品房預(yù)售制度的概念、特征和原則。商品房預(yù)售對(duì)加速房地產(chǎn)開發(fā)，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要作用。同時(shí)，商品房預(yù)售又是一種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大、國(guó)家干預(yù)性較強(qiáng)的附著融資功能的交易制度，為很些多非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問題留下了制度漏洞。目前，有關(guān)商品房預(yù)售制度的法律法規(guī)不是立法層次太低，就是可操作性太差，給法官辦案帶來了困難。為此，了解商品房預(yù)售制度的原則也很有必要。具體而言，有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

4、原則、公平交易原則、意思自治原則、保護(hù)弱者權(quán)益原則等均對(duì)識(shí)別商品房預(yù)售欺詐行為有著較強(qiáng)的指導(dǎo)意義。這部分是本文研究的起點(diǎn)。 第二部分，從整體上對(duì)商品房預(yù)售欺詐行為予以分析。由于商品房預(yù)售市場(chǎng)的運(yùn)作和監(jiān)管尚未成熟，使得各種違反房地產(chǎn)交易秩序的行為層出不窮，有時(shí)候還帶有隱蔽性。在實(shí)踐生活中，我們要有一雙善于識(shí)別的慧眼。對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)價(jià)格欺詐的概念和表現(xiàn)形式必須認(rèn)清楚。該部分為下文認(rèn)清幾種典型的預(yù)售欺詐行為打下理論基礎(chǔ)。 第

5、三部分，列舉了商品房預(yù)售市場(chǎng)的幾種典型的欺詐行為。分別是利用商品房銷售宣傳廣告為欺詐行為、利用認(rèn)購(gòu)書為定金欺詐、違反明碼標(biāo)價(jià)為欺詐行為、利用“一房多賣”為欺詐行為。通過案例導(dǎo)入的方式引出這幾種欺詐行為，指出購(gòu)房者在商品房預(yù)售過程中認(rèn)識(shí)的誤區(qū)和盲點(diǎn)，加以細(xì)致的地分析，以期購(gòu)房者能夠識(shí)別這些行為，在辦理一系列購(gòu)房手續(xù)時(shí)提高警惕。 第四部分，從宏觀上對(duì)完善商品房預(yù)售市場(chǎng)中購(gòu)房者的權(quán)益保護(hù)機(jī)制和措施作了一個(gè)膚淺的探討。上文內(nèi)容主要是從購(gòu)