論商品房認購書的法律問題.pdf

1、 2行為為履行標的的合同等特征； 介紹了國外預約的兩種立法例， 一是將預約規(guī)定在特殊的幾類交易中，具有特殊性；二是將預約適用于所有的交易中，并規(guī)定在合同總則中，適用合同的一般規(guī)定；介紹了英美法系學者對預約的分類即： “帶未決條款的預約”和“將行談判的預約” 。本文認為當前房地產實踐中大部分商品房認購書屬于帶未決條款的預約。 第三部分分析了商品房認購書的成立及生效應具備我國合同法規(guī)定的成立及生效一般要件； 探討了商品房認購書轉化為商品房買

2、賣合同應具備的條件， 即（1）商品房認購書具備了《商品房銷售管理辦法》第 16 條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容； （2）出賣人己經按照約定收受購房款。從對雙方當事人約束的角度闡述了商品房認購書的法律效力。 第四部分探討了違反商品房認購書的責任承擔方式， 商品房認購書是一種獨立于商品房買賣合同之外的合同， 因此， 違反商品房認購書的法律責任不應該是締約過失責任，也不應該是締約過失責任與違約責任的競合，而是違約責任；在我國現(xiàn)有的《合同法》

3、框架下，本文認為違反商品房認購書的救濟方式有：即定金罰則、實際履行、損害賠償、違約金。 第五部分提出了我國應該借鑒國外預約的立法例， 即在我國合同法框架內設立預約制度，將預約規(guī)定在我國合同法的總則中，適用合同法的一般條款，如此才能徹底解決商品房認購書糾紛。 本文以案例的方式引入， 易于實踐和理論相結合； 在論文的寫作中運用比較的方法參考了各國的相關法律制度， 并提出合理化建議， 找出了處理商品房認購書糾紛的出路。 同時運用了利益平衡法，