畢業(yè)論文---我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展與對策

1、<p><b>　　摘要</b></p><p>　　我國的物業(yè)管理從沿海開始起步，在市場需求與主管部門引導下逐漸向內(nèi)地擴散，物業(yè)管理作為一種朝陽產(chǎn)業(yè)已走過了20年的風雨，物業(yè)管理發(fā)展迅速，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制初步建立。</p><p>　　應當說物業(yè)管理在我國已有了長足的發(fā)展，但是，也應當看到物業(yè)管理在我國仍屬一個新興行業(yè)，正處于發(fā)展階段，

2、還面臨著諸多的矛盾和制約因素。</p><p>　　本人針對我國現(xiàn)階段物業(yè)管理的現(xiàn)狀，存在的問題和因素，以及物業(yè)管理這個行業(yè)未來的發(fā)展前景做了具體的分析。時代在發(fā)展，企業(yè)在進步，所有缺陷、原始、落后等初期發(fā)展階段所必不可少的東西，必將被完善、科學、先進的高級階段所取代。中國的物業(yè)管理行業(yè)也是如此。</p><p>　　關鍵詞：物業(yè)管理 現(xiàn)狀 特點 影響因素  </p>

3、<p>　　我國的物業(yè)管理從80年代開始興起于沿海地區(qū)，經(jīng)過二十幾年的發(fā)展形成了今天獨具特色的百家割據(jù)、百花齊放的局面，物業(yè)管理在現(xiàn)在這樣高速發(fā)展的社會已逐步展現(xiàn)其重要性。無論工廠還是社區(qū)，無論是自然環(huán)境還是社會生活環(huán)境都逐漸地依賴物業(yè)服務這一行業(yè)。相信在不久的將來物業(yè)管理將是各行業(yè)資源優(yōu)化發(fā)展不可或缺的有力后勤服務甚至是企業(yè)經(jīng)營的品牌必需服務。</p><p>　　現(xiàn)階段，我國物業(yè)管理模式呈多樣化

4、發(fā)展：房改的附屬產(chǎn)物，房地產(chǎn)開發(fā)公司的售后服務部，專業(yè)化物業(yè)公司，社區(qū)居民的自發(fā)式組織等等。物業(yè)管理是順應房地產(chǎn)開發(fā)而派生出來的產(chǎn)物，它作為房地產(chǎn)商品的消費環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善。在我國還屬新興行業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展及買方市場的全面進入，物業(yè)管理服務將不再是單純的售后服務，它將貫穿與房地產(chǎn)開發(fā)的全過程物業(yè)管理的模式也在不斷改革，他除了對舊管理體制的革新外，更是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟市場化和房屋商品化的必然結果。</p>

5、;<p><b>　　1緒論5</b></p><p>　　1.1 選題背景及研究目的5</p><p>　　1.1.1 選題背景5</p><p>　　一般認為，物業(yè)管理在我國僅有20年左右的發(fā)展歷史，首先發(fā)端于沿海發(fā)達城市，逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸，在國外，物業(yè)管理已經(jīng)有一百多年的歷史。從國外物業(yè)管理的起源來看，近代意義的

6、物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。1908年，由美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織（CBMO——Chicago Building Managers Organization）召開了第一次全國性會議，宣告了全世界第一個專門的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生?！膰鴥?nèi)的物業(yè)管理的起源來看，從19世紀中葉到本世紀20年代，是舊中國房地產(chǎn)業(yè)萌芽和初步發(fā)展的時期。在這個時期，上海、天津、武漢

7、、廣州、沈陽、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建筑，在上海，出現(xiàn)了28座10層以上的高層建筑。在當時的房地產(chǎn)市場上，已經(jīng)出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生，保安服務等專業(yè)性的經(jīng)營公司，這些專業(yè)公司的管理方式正是我國物業(yè)管理的早期形式。5</p><p>　　20世紀80年代初，隨著我國改革開放的國策實施，市場經(jīng)濟的產(chǎn)物之——物業(yè)管理才由香港引入。隨著城市化進程的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場的興起，物業(yè)管理也隨之在我國誕生發(fā)展。物

8、業(yè)管理作為一個新興行業(yè)伴隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展,已經(jīng)取得了長足的發(fā)展,已逐漸成為了我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分.我國物業(yè)管理自起步以來，得到了迅速的發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代人居住生活不可或缺的服務行業(yè)。但由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，發(fā)展還不夠成熟，加上政策、法律、法規(guī)不夠健全，其存在的問題也表現(xiàn)的日益突出,如:人才隊伍建設的滯后;地區(qū)發(fā)展的不平衡;物業(yè)收費難等問題.這些日益突出的問題已嚴重阻礙了我國物業(yè)管理行業(yè)的

9、繼續(xù)發(fā)展與完善,面對這一系列問題,我們必須采取積極的措施進行應對,如:多方面、多渠道培養(yǎng)人才;提高思想認識,為物業(yè)管理的推廣,發(fā)展奠定思想基礎;制定合理的收費標準和收費政策等5</p><p>　　1.1.2研究目的5</p><p>　　1.2 研究思路6</p><p>　　2物業(yè)管理的現(xiàn)狀6</p><p>　　2.1物業(yè)管理

10、架構不完善，配套設施運作不理想6</p><p>　　2.2 物業(yè)管理經(jīng)費難以為續(xù)，維修保養(yǎng)不得力7</p><p>　　2.3物業(yè)管理不到位，物管公司與社會相關方面關系不順7</p><p>　　2.4 物業(yè)管理法制不健全，地區(qū)間發(fā)展不平衡8</p><p>　　3現(xiàn)階段物業(yè)管理的特點9</p><p>　

11、　3.1 物業(yè)管理的一般特點9</p><p>　　3.1.1 覆蓋面廣9</p><p>　　3.1.2 業(yè)主權益得到有效保護9</p><p>　　3.1.3 物業(yè)管理與社區(qū)管理密切結合9</p><p>　　3.1.4社會化10</p><p>　　3.1.5專業(yè)化10</p><

12、p>　　3.1.6企業(yè)化10</p><p>　　3.1.7經(jīng)營型10</p><p>　　3.2 物業(yè)管理初創(chuàng)階段的特點11</p><p>　　3.3 物業(yè)管理市場化階段的特點11</p><p>　　4物業(yè)管理存在的差距12</p><p>　　4.1 市場化的差距12</p>&

13、lt;p>　　4.1.1 物業(yè)管理機構12</p><p>　　4.1.2 合理利潤12</p><p>　　4.1.3 物業(yè)管理實行有償服務13</p><p>　　4.2 社會化的差距13</p><p>　　4.3 專業(yè)化的差距14</p><p>　　4.4 規(guī)范化的差距14</p>

14、;<p>　　5目前影響我國物業(yè)管理的因素14</p><p>　　5.1 政策法規(guī)環(huán)境的影響14</p><p>　　5.2 房地產(chǎn)發(fā)展商的影響14</p><p>　　5.3 物業(yè)配套設施及設備的專業(yè)保障服務狀況的影響15</p><p>　　5.4 物業(yè)管理服務的人力資源狀況的影響15</p>&l

15、t;p>　　6物業(yè)管理發(fā)展的前景16</p><p>　　6.1 物業(yè)管理服務的需求及發(fā)展空間將繼續(xù)擴大16</p><p>　　6.2 單一服務性的物業(yè)管理將向多元化和專業(yè)化方向發(fā)展16</p><p>　　6.3 優(yōu)勝劣汰，物業(yè)管理企業(yè)的競爭將帶來更規(guī)范的管理17</p><p><b>　　致謝18</b

16、></p><p><b>　　參考文獻：19</b></p><p><b>　　1緒論</b></p><p>　　1.1 選題背景及研究目的</p><p>　　1.1.1 選題背景</p><p>　　一般認為，物業(yè)管理在我國僅有20年左右的發(fā)展歷史，首

17、先發(fā)端于沿海發(fā)達城市，逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸，在國外，物業(yè)管理已經(jīng)有一百多年的歷史。從國外物業(yè)管理的起源來看，近代意義的物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。1908年，由美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織（CBMO——Chicago Building Managers Organization）召開了第一次全國性會議，宣告了全世界第一個專門的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生?！膰鴥?nèi)的物

18、業(yè)管理的起源來看，從19世紀中葉到本世紀20年代，是舊中國房地產(chǎn)業(yè)萌芽和初步發(fā)展的時期。在這個時期，上海、天津、武漢、廣州、沈陽、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建筑，在上海，出現(xiàn)了28座10層以上的高層建筑。在當時的房地產(chǎn)市場上，已經(jīng)出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生，保安服務等專業(yè)性的經(jīng)營公司，這些專業(yè)公司的管理方式正是我國物業(yè)管理的早期形式。</p><p>　　20世紀80年代初，隨著我國改革開放的國策實施，市場經(jīng)

19、濟的產(chǎn)物之——物業(yè)管理才由香港引入。隨著城市化進程的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場的興起，物業(yè)管理也隨之在我國誕生發(fā)展。物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)伴隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展,已經(jīng)取得了長足的發(fā)展,已逐漸成為了我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分.我國物業(yè)管理自起步以來，得到了迅速的發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代人居住生活不可或缺的服務行業(yè)。但由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，發(fā)展還不夠成熟，加上政策、法律、法規(guī)不夠健全，其存在的問題也表現(xiàn)的日益突

20、出,如:人才隊伍建設的滯后;地區(qū)發(fā)展的不平衡;物業(yè)收費難等問題.這些日益突出的問題已嚴重阻礙了我國物業(yè)管理行業(yè)的繼續(xù)發(fā)展與完善,面對這一系列問題,我們必須采取積極的措施進行應對,如:多方面、多渠道培養(yǎng)人才;提高思想認識,為物業(yè)管理的推廣,發(fā)展奠定思想基礎;制定合理的收費標準和收費政策等</p><p>　　1.1.2研究目的 </p><p>　　我國的物業(yè)管理從沿海開始起步，在市場需求與

21、主管部門引導下逐漸向內(nèi)地擴散，物業(yè)管理作為一種朝陽產(chǎn)業(yè)已走過了20年的風雨，物業(yè)管理發(fā)展迅速，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制初步建立。</p><p>　　應當說物業(yè)管理在我國已有了長足的發(fā)展，但是，也應當看到物業(yè)管理在我國仍屬一個新興行業(yè)，正處于發(fā)展階段，還面臨著諸多的矛盾和制約因素。</p><p>　　本人針對我國現(xiàn)階段物業(yè)管理的現(xiàn)狀，存在的問題和因素，以及物業(yè)管理這個行業(yè)未來

22、的發(fā)展前景做了具體的分析。時代在發(fā)展，企業(yè)在進步，所有缺陷、原始、落后等初期發(fā)展階段所必不可少的東西，必將被完善、科學、先進的高級階段所取代。中國的物業(yè)管理行業(yè)也是如此。</p><p>　　1.2 研究思路</p><p>　　我國的物業(yè)管理從80年代開始興起于沿海地區(qū)，經(jīng)過二十幾年的發(fā)展形成了今天獨具特色的百家割據(jù)、百花齊放的局面，物業(yè)管理在現(xiàn)在這樣高速發(fā)展的社會已逐步展現(xiàn)其重要性

23、。無論工廠還是社區(qū)，無論是自然環(huán)境還是社會生活環(huán)境都逐漸地依賴物業(yè)服務這一行業(yè)。相信在不久的將來物業(yè)管理將是各行業(yè)資源優(yōu)化發(fā)展不可或缺的有力后勤服務甚至是企業(yè)經(jīng)營的品牌必需服務?，F(xiàn)階段，我國物業(yè)管理模式呈多樣化發(fā)展：房改的附屬產(chǎn)物，房地產(chǎn)開發(fā)公司的售后服務部，專業(yè)化物業(yè)公司，社區(qū)居民的自發(fā)式組織等等。物業(yè)管理是順應房地產(chǎn)開發(fā)而派生出來的產(chǎn)物，它作為房地產(chǎn)商品的消費環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善。在我國還屬新興行業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)

24、展及買方市場的全面進入，物業(yè)管理服務將不再是單純的售后服務，它將貫穿與房地產(chǎn)開發(fā)的全過程物業(yè)管理的模式也在不斷改革，他除了對舊管理體制的革新外，更是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟市場化和房屋商品化的必然結果通過介紹，并深層分析我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀，然后剖析我國物業(yè)管理行業(yè)中存在的問題根本。結合國家的物業(yè)管理規(guī)定、政策和未來規(guī)劃，以及國內(nèi)物業(yè)管理發(fā)達城市和國外優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)驗。為我國的整體物業(yè)管理做最后的總結。然后提</p><p&g

25、t;<b>　　2物業(yè)管理的現(xiàn)狀</b></p><p>　　隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和城市開發(fā)，物業(yè)管理已形成規(guī)模，但是，目前在物業(yè)管理的實踐過程中還存在著如下問題：</p><p>　　2.1物業(yè)管理架構不完善，配套設施運作不理想</p><p>　　目前，我國物業(yè)管理存在的首要問題是架構不完善，體制需進一步理順和重新構建。其中，政府、管委會、物業(yè)

26、管理公司責、權、利關系需要進一步明確。不少物業(yè)管理往往是局部的或單一的，一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設，把物業(yè)管理看成只是收費服務和簡單生產(chǎn)活動，對企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，一無規(guī)劃，二無措施，沒有明確管理目標責任制，企業(yè)既無壓力也無動力，管理不計成本，年終無核算，對該建立哪些規(guī)章制度和管理標準，心中無數(shù)，照搬照抄了別人的規(guī)章制度，使這些規(guī)章制度流于形式。</p><p>　　大部分物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)

27、公司派生出來的，依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，加上其本身專業(yè)管理的經(jīng)驗不足，與業(yè)主的矛盾比較突出。開發(fā)商為促銷房屋，通過廣告、中介、導購人員等多種途徑，對物業(yè)管理的內(nèi)容、質(zhì)量做出不切實際的承諾，且雙方所簽訂的書面合同或口頭約定也因權利義務不明確，大多不能兌現(xiàn)。業(yè)主入住后對開發(fā)商不兌現(xiàn)承諾極為不滿，這也給物業(yè)公司的后續(xù)管理帶來很大的困難和壓力。另外，由于物業(yè)管理企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)公司的依附與受制，不能以獨立的第三方理直氣壯地向房地產(chǎn)開發(fā)商要求驗收

28、物業(yè)、接管檔案、索要保修期內(nèi)的支出費用。不僅如此，有時物業(yè)公司對開發(fā)商提出的不合理的入住要求也聽之任之，如要求業(yè)主必須交納維修備用基金才能進戶，預交一定數(shù)額的物業(yè)管理費作為交房屋鑰匙的條件等等。這些都使物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾日趨激化。</p><p>　　小區(qū)的投資建設與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過程來通盤設計和全方位運作，配套設施運作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費使用。其公用設施本來已很少，商

29、店、學校、銀行、娛樂設施等本來不足，而這些商業(yè)性網(wǎng)點還因種種原因“名存實亡”。</p><p>　　2.2 物業(yè)管理經(jīng)費難以為續(xù)，維修保養(yǎng)不得力</p><p>　　物業(yè)管理和建設一樣，也需要資金的投入，在物業(yè)管理中，應該貫徹“誰受益，誰投入”的原則，形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費觀還有相當?shù)膽T性，不少住戶往往把物業(yè)管理理解為無償服務或低償服務。這有悖于社會主義市場經(jīng)濟條

30、件下住宅消費原則，也是影響物業(yè)管理工作順利開展的一大癥結所在。</p><p>　　物業(yè)管理服務收費的標準，各地雖有部門行政規(guī)章，但尚欠統(tǒng)一規(guī)范。而且真正嚴格按照規(guī)章收取各項費用的物業(yè)管理公司只是極少數(shù)，亮證收費及使用統(tǒng)一發(fā)票的物業(yè)公司更是少之又少。此外物業(yè)公司收支透明度很低，沒有定期向業(yè)主公布賬目、說明物業(yè)管理費收取的標準和依據(jù)及與其對應的服務內(nèi)容。另外，物業(yè)管理單位的物業(yè)管理費計算也不合理。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)

31、生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時解決。原因是物業(yè)管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業(yè)知識，二無配備必要的維修隊及設施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關單位報告或申請維修，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。</p><p>　　2.3物業(yè)管理不到位，物管公司與社會相關方面關系不順</p><p>　　目

32、前有物業(yè)管理公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè)，而著重于多種經(jīng)營，或只限于收租金和一般養(yǎng)護維修，而對于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌、公用部位、周圍環(huán)境，主動維修設備，提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟價值則未能很好顧及，更談不上特約服務了。</p><p>　　有相當一部分物管人員的觀念還停留在福利分房時期的“房管所”及單位自管年代，沒有把物業(yè)公司看作是為業(yè)主提供服務的機構，而是將其看作管理業(yè)主的機構。加之從業(yè)人員大多是企業(yè)轉(zhuǎn)制后“轉(zhuǎn)崗

33、”、“轉(zhuǎn)業(yè)”而來的，整體素質(zhì)較低，服務態(tài)度較差，工作缺乏耐心，沒有擺正與業(yè)主的關系，把自己凌駕于業(yè)主之上，盛氣凌人。由于服務不到位，多數(shù)小區(qū)臟亂差；保安打人、住戶拒交物業(yè)費和業(yè)主停、放小區(qū)的財產(chǎn)丟失等情況也時有發(fā)生。部分業(yè)主由于長期受住房修房靠單位的思想影響，未形成物業(yè)管理的消費意識，有既要享受服務又想不付錢或少付錢的思想；另外，有些業(yè)主因其所在單位未補貼物業(yè)管理費且家庭經(jīng)濟困難，難以支付物業(yè)費，而物業(yè)公司為節(jié)省開支不盡心服務，也是雙方

34、產(chǎn)生矛盾的緣由之一。我省多數(shù)小區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司互不信任，情緒對立。</p><p>　　物業(yè)管理公司在其經(jīng)營管理服務過程中與街道、居委會、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門都有密切關系。由于工作范圍不明確，關系不協(xié)調(diào)，已成為小區(qū)物業(yè)管理中一大突出矛盾。</p><p>　　2.4 物業(yè)管理法制不健全，地區(qū)間發(fā)展不平衡</p><p

35、>　　全國性小區(qū)物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗收交接等關于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問題都有待于進一步的明確規(guī)定。為此造成了物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道，實行住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化和標準化等缺乏法制的根本保障。</p><p>　　物業(yè)管理立法滯后，法規(guī)體系尚未形成。1994年以來，建設部等國家部委（局）雖然單獨或聯(lián)合頒發(fā)

36、了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財務管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設施設備維修基金管理辦法》、《關于物業(yè)管理企業(yè)代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章或行業(yè)規(guī)范。但是，從總的來看，目前我國物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系

37、統(tǒng)性和綜合性等問題。</p><p>　　由于建管不分的管理體制，導致從開發(fā)商下屬企業(yè)成立的物業(yè)公司直接從開發(fā)商手中接管小區(qū)，雙方的權責未有合同約定；許多物業(yè)公司也未與業(yè)主簽訂合同或協(xié)議，導致雙方的權利義務不明確，產(chǎn)生糾紛后消費者的權益無法保護；加之開發(fā)商遺留下來的問題，住戶只有找物業(yè)公司，形成了物業(yè)公司要么收費不服務，要么服務了住戶不交費的狀況。</p><p>　　物業(yè)管理覆蓋面小，發(fā)

38、展不平衡，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)差距較大。我國的物業(yè)管理，由于受對物業(yè)管理的認識、市場經(jīng)濟發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，南方、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市、大城市開展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進的較慢。</p><p>　　各個?。ㄊ?、區(qū)）申報參評全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)，不足全國小區(qū)總數(shù)的30％，參評城市不到全國城市的1％，有6個省會城市拿不出小區(qū)參評。這里既有南

39、北經(jīng)濟發(fā)展差異的客觀因素，也有主管部門“重建輕管”的傾向。國家應盡快出臺物業(yè)管理專業(yè)性法規(guī)，規(guī)范政府、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、房產(chǎn)開發(fā)商、居住者各自的責、權、利，以及相互之間的法律關系，進一步明確物業(yè)管理在社會主義初級階段的地位和作用，為物業(yè)管理公司提供一個寬松、公開、公平的競爭環(huán) 境，使我國物業(yè)管理向社會化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營軌道上邁進一步。</p><p>　　3現(xiàn)階段物業(yè)管理的特點</p>

40、<p>　　3.1 物業(yè)管理的一般特點</p><p>　　國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從香港和國外移植進來，但是很快就顯示了自己的特色。</p><p>　　3.1.1 覆蓋面廣</p><p>　　國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從80年代開始起步，可是發(fā)展速度很快，而且覆蓋面廣。如上海市到1997年已有一億平方米以上各類房屋納入物業(yè)管理范圍。沿海一些省、市，如遼寧、天津

41、、北京、青島、江蘇、福建、廣東等地覆蓋面都很廣。</p><p>　　納入物業(yè)管理的物業(yè)種類從居住用房、辦公和商務用房到一般商品房、涉外商品房都先后進入物業(yè)管理渠道。與此相適應，各類物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍紛紛破土而出，如上海市到1997年已有各類物業(yè)管理企業(yè)近2000家，從業(yè)人員約5萬人。全國范圍到1997年約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，從業(yè)人員100萬人。一些國際上知名的物業(yè)管理企業(yè)也爭前恐后進入中國內(nèi)地。物業(yè)管

42、理正成為一個具有廣泛影響的行業(yè)。</p><p>　　3.1.2 業(yè)主權益得到有效保護</p><p>　　物業(yè)管理的特點就是業(yè)主處于主導地位。中國的物業(yè)管理能被業(yè)主和使用人迅速接受就是國家對業(yè)主權益的充分而周到的關注。從立法到行政管理都有明確的法規(guī)和措施來保障業(yè)主的合法權利。其中最有里的措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會，使業(yè)主自治管理的職能在制度上得到保證。政府有關部門創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)

43、主委員會開展工作。上海市到1997年已有房屋業(yè)主委員會近2000家。</p><p>　　3.1.3 物業(yè)管理與社區(qū)管理密切結合</p><p>　　國內(nèi)物業(yè)管理的服務范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點。從廣度上講，物業(yè)管理服務項目眾多，內(nèi)容豐富。從最基本的物業(yè)本體和設備的維護、運行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建設相結合，營造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作環(huán)境，提

44、供物質(zhì)和精神兩方面的服務。從深度上講，既有一般商品房的管理，又有高檔公寓、辦公樓的管理，高層次的管理已經(jīng)達到國際先進水平。深圳、上海等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取得ISO9002國際質(zhì)量認證。從管理的物業(yè)類型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業(yè)，又有經(jīng)營性物業(yè)，如綜合性大廈、商場、通用廠房和文教、衛(wèi)生等特種建筑。這種多類型、多方位、多功能的服務體現(xiàn)了我國物業(yè)管理的特色。</p><p><b>　　3.1.4社會化

45、</b></p><p>　　物業(yè)管理的社會化指的是它將分散的社會分工匯集起來實行統(tǒng)一的管理。諸如：房屋局 、水電、清潔、保安、綠化等。使第位業(yè)主只面對物業(yè)管理公司一家，就能將所有關于房屋和居住環(huán)境的日常事宜辦妥，不需要再分別面對務各個不同的部門，實行物業(yè)管理猶如給產(chǎn)權人找到了一個“部管家”，而對政府各職能部門來說猶如找到了一個“總代理”一樣。從而就克服了各自為政，多頭管理，互相扯皮，互相推諉的舊體制

46、下的種種弊端，從而就提高了城市管理的社會化程度，變多頭產(chǎn)權管理，多頭家的管理為物業(yè)公司的統(tǒng)一管理，以充分發(fā)揮住宅小區(qū)與各類房屋的綜合效益和整體功能，使之實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。因此，應該鼓勵物業(yè)公司走向社會，承接管理其他公司開發(fā)的物業(yè)。同時，也應允許不同地區(qū)的物業(yè)管理公司實行跨省、跨地區(qū)接管各種類型的物業(yè)，充分發(fā)揮物業(yè)管理社會性化的優(yōu)越性，以取得較好的管理效果。物業(yè)管理的社會化還表現(xiàn)在，它是一項由全社會參與的活動。<

47、;/p><p><b>　　3.1.5專業(yè)化</b></p><p>　　物業(yè)管理的專業(yè)化指的是由專門的管理企業(yè)通過委托合同，按照產(chǎn)權人和房屋使用人的意志與要求去實施專業(yè)化管理。所謂專業(yè)公，是指專業(yè)的人員配備；有專門的組織機構；有專業(yè)的管理工具設備；有科學、規(guī)范的管理措施與工作程序。實行專業(yè)化管理表明這一行業(yè)已從分散型的勞動轉(zhuǎn)向了專業(yè)型勞動。</p><

48、;p><b>　　3.1.6企業(yè)化</b></p><p>　　物業(yè)管理是一種企業(yè)化的經(jīng)營管理行為。物業(yè)管理的企業(yè)化是相對于傳統(tǒng)的行政事業(yè)性質(zhì)福利型的房屋管理而言的，指的是通過組建物業(yè)管理公司對物業(yè)進行企業(yè)化管理和經(jīng)營的過程，其核心是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建物業(yè)公司并動作。首先，物業(yè)管理公司應“真正成為相對獨立的經(jīng)濟實體，成為自主經(jīng)營自負盈虧的商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者，具有自我改造和自我發(fā)展的能

49、力，成為具有一定權利和義務的法人”。其次，物業(yè)管理行為 是一種企業(yè)行為，企業(yè)以經(jīng)濟手段為主，實行責、權、利相結合的經(jīng)營責任制。這是在社會主義市場經(jīng)濟體制下，轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)管理經(jīng)營機制的必然結果。</p><p><b>　　3.1.7經(jīng)營型</b></p><p>　　物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，它所提供的商品就是勞務和服務，但他們所推行的則是有償服務、合理收費。這種經(jīng)勞型的企

50、業(yè)化管理，可以減少政府或單位的壓力與負擔，產(chǎn)權人、房屋使用人實現(xiàn)自漢管理和自選服務，使各類物業(yè)管理走上了以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路，實現(xiàn)房地產(chǎn)的良性循環(huán)。經(jīng)營型的物業(yè)管理能夠擺正主人和管家的關系，變政府部門行政性的終身制管理為企業(yè)界經(jīng)營型的聘用制管理，在這種機制下，就會形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，促使物業(yè)管理的經(jīng)營得必須以良好的經(jīng)營與服務才能在激烈的市場競爭中求得生存和發(fā)展，并實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，使物業(yè)管理工作步入良性循環(huán)的軌道</p&

51、gt;<p>　　3.2 物業(yè)管理初創(chuàng)階段的特點</p><p>　　這是我國物業(yè)管理啟動和逐步形成成為一個獨立行業(yè)的時期。80年代物業(yè)管理開始在內(nèi)地興起，其外部條件是受東南亞等地房地產(chǎn)管理體制——特別是物業(yè)管理的引進所啟發(fā)，內(nèi)部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后管理發(fā)展而來。但是，作為一個行業(yè)，還只出現(xiàn)在沿海部分大中城市，只是作為房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，尚不具備全國性的規(guī)模。90年代，物業(yè)管理以其

52、獨特的功能逐步引起人們的關注。1993年建設部房地產(chǎn)業(yè)司在廣州和深圳召開第一屆全國物業(yè)管理研討會和深圳市物業(yè)管理協(xié)會的成立標志著我國物業(yè)管理進入了全面推進的時期。1994年4月，建設部頒布了建國以來有關物業(yè)管理的第一個規(guī)章，確立了物業(yè)管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的獨立地位。2005年又把物業(yè)管理提到城市管理體制改革的高度，要求全社會關注和支持。2007年又要求物業(yè)管理在廣度上從新建區(qū)向建城區(qū)延伸，從深度上向市場化方向發(fā)展。</p>

53、<p><b>　　這個階段的特點是：</b></p><p>　　（1）雖然已有一些地區(qū)和若干物業(yè)區(qū)域管理水平達標，小區(qū)面貌良好，但是總體上仍處于初創(chuàng)階段，管理水準不高，服務內(nèi)容偏狹。從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內(nèi)地城鎮(zhèn)相對較慢；</p><p>　?。?）傳統(tǒng)管理和物業(yè)管理雙重機制并存，非市場化和市場化管理模式并存，逐步地向單一的市場化的物業(yè)管理模式過渡

54、；</p><p>　?。?）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會大量建立。但是，運作不規(guī)范。合適的自治管理和專業(yè)管理人才缺乏；</p><p>　　（4）開發(fā)商一般重建輕管，物業(yè)管理未能及時介入，前期后遺癥嚴重影響物業(yè)管理的經(jīng)濟效益和服務質(zhì)量；</p><p>　?。?）政府逐步重視對物業(yè)管理的治理和監(jiān)控，但是法規(guī)建設滯后；</p><p>　　（6）

55、物業(yè)管理的經(jīng)費不足，收費混亂，資金運行未能進入良性循環(huán)。</p><p>　　3.3 物業(yè)管理市場化階段的特點</p><p><b>　　這個階段的特點是：</b></p><p>　?。?）傳統(tǒng)的和非市場化的房屋管理模式基本上都納入市場化的物業(yè)管理軌道，市場的規(guī)則和運作逐步成熟。物業(yè)管理業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理業(yè)在城市建

56、設和社會生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認；</p><p>　　(2）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會運作逐步正常，相互關系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)主委員會和示范物業(yè)區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的建設和服務的標準普遍從“安全、整潔、文明、方便”的基礎上向“舒適、寧靜、優(yōu)美、典雅”的高層次水準提升；</p><p>　?。?）出現(xiàn)一批智能化的物業(yè)住宅、大廈和只能化城區(qū)，如智能化住宅小

57、區(qū)、智能化廣場等。各種先進設施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應用。物業(yè)管理提供的勞務中智力型比重逐步增大；</p><p>　?。?）物業(yè)管理現(xiàn)實規(guī)?；?jīng)營，物業(yè)管理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主轉(zhuǎn)換，出現(xiàn)一批物業(yè)服務企業(yè)集團。物業(yè)管理收費與服務項目逐步平衡和相稱，資金運行進入良性循環(huán)；</p><p>　?。?）物業(yè)管理的法規(guī)建設完善配套。政府強化對物業(yè)管理的指導和監(jiān)督，物業(yè)管理和社區(qū)建設的

58、關系逐步理順；</p><p>　　中國物業(yè)管理的發(fā)展速度，在世界上是少有的，大大地縮短了與發(fā)達國家和地區(qū)的差別。但是，同中國的許多事情一樣，只要一快，就會出現(xiàn)一些問題，物業(yè)管理也不例外。</p><p>　　4物業(yè)管理存在的差距</p><p>　　4.1 市場化的差距</p><p>　　4.1.1 物業(yè)管理機構</p>&

59、lt;p>　　物業(yè)管理機構應是市場的主體，即企業(yè)化的機構物業(yè)管理公司，而不是行政性的組織。其生存、發(fā)展完全由市場決定，誰的管理水平高，服務質(zhì)量好，費用標準適宜，誰就能生存與發(fā)展，否則就會遭到淘汰。</p><p>　　我國的物業(yè)管理公司已經(jīng)全部企業(yè)化了，其來源主要有四部分：一是房管所改制成立的；二是有自管房的大單位的行政后勤部門改制成立的；三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己組建成立的；四是民營的、外資、合資的物業(yè)管理公

60、司。它們?nèi)汲蔀橛邢挢熑喂?。表面看，已?jīng)符合市場化的要求，但實際上還相差較遠，特別是前兩部分的物業(yè)公司，連基本的政企分開都未做到。企業(yè)的負責人由政府任命，仍未擺脫舊有的模式。</p><p>　　北京億方物業(yè)管理有限責任公司，是北京城市開發(fā)集團的子公司，成立于1983年，當時稱為房管公司，從成立之日起，就是完全的企業(yè)化性質(zhì)。1997年，按照現(xiàn)代物業(yè)管理模式和現(xiàn)代公司制的要求，改制成為物業(yè)管理有限責任公司。經(jīng)過2

61、0年的發(fā)展，已經(jīng)成為擁有2000余名員工，物業(yè)管理面積達300萬平方米的大型物業(yè)管理公司，獲得建設部首批頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)一級資質(zhì)證書，通過了ISO9001：2000國際質(zhì)量體系認證。</p><p>　　按照市場化理論，像這樣的企業(yè)，應當成為市場經(jīng)濟的生力軍。但是，由于它沒有第一、二部分企業(yè)的先天優(yōu)勢，又缺乏第四部分企業(yè)機制靈活的后天優(yōu)勢，因而在發(fā)展中感到困難很多。這從一個側(cè)面反映出，我國物業(yè)管理的市場化程度不

62、高，競爭機制不健全。</p><p>　　4.1.2 合理利潤</p><p>　　允許市場主體獲取合理的利潤，并主要以管理酬金的形式來體現(xiàn)，其利潤、酬金的有無、多少完全由市場來決定，防止人為地約束物業(yè)管理公司對經(jīng)濟收益的追求，抑制其活力。</p><p>　　企業(yè)作為市場經(jīng)濟中的基本細胞和主體，其“經(jīng)濟行為就是在各種條件限制下，為追求利潤最大化而采取的行動”。這是

63、企業(yè)的目標，有了目標才有動力，有了內(nèi)在的動力，企業(yè)才能充滿活力。實行物業(yè)管理初期，有關部門就定調(diào)為“微利企業(yè)”。這一方面可能考慮減輕業(yè)主和住戶的負擔，另一方面可能考慮物業(yè)公司是勞動密集型企業(yè)，科技含量不高，利潤高不了。但這恰恰違背了市場機制的基本規(guī)律?，F(xiàn)在，隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展與深化，“微利行業(yè)”的觀點不多見了，可在相當一部分人的思想里仍然認為，物業(yè)管理撐死也只有個掙小錢的行業(yè)。這對整個物業(yè)行業(yè)的發(fā)展是極為有害的，可以說，這是制約

64、企業(yè)發(fā)展的重要障礙。</p><p>　　4.1.3 物業(yè)管理實行有償服務</p><p>　　物業(yè)管理實行有償服務，收費標準在國家法規(guī)的指導下由市場決定。這個市場就是物業(yè)業(yè)主或使用者對物業(yè)管理和服務的需求，按照國際慣例，“誰受益，誰出錢”。這個觀點說起來容易，要使全體業(yè)主接受卻非常難。某家物業(yè)公司的員工入戶為一位曾擔任過領導干部的業(yè)主進行維修，干完活后按規(guī)定收費，這位老同志不解的問：“為

65、人民服務還收費？”這種認識現(xiàn)在雖不多見了，卻很有代表性。還有一個價格管制，這是一個非常復雜的而又關系重大的問題?！罢鶕?jù)形式需要和既定政策，運用行政權力直接規(guī)定某些產(chǎn)品的價格，并強制執(zhí)行，叫價格管制?！蔽覈谶@方面還有較大差距。這與發(fā)展水平有關，同時與物業(yè)管理市場不成熟也有關。北京市政府規(guī)定了直接影響人民生活的七大價格管制項目，其中之一就是物業(yè)管理。這在現(xiàn)階段是必要的，但從長遠看，還應由市場來決定。例如老小區(qū)的停車管理問題，按有關規(guī)定

66、，須經(jīng)交通管理部門批準后，方可按每輛150元/月收費。然而老小區(qū)根本就不具備停車條件，交管部門根本不批，造成車輛丟失、損壞、擾民，小區(qū)設施損壞等問題，業(yè)主意見很大。某家物業(yè)管理公司所管小區(qū)，按照一些業(yè)主要求，和居委會聯(lián)合搞了小區(qū)停車管理項目，按每輛50元/月收費，</p><p>　　4.2 社會化的差距</p><p>　　按照社會化大生產(chǎn)的要求，物業(yè)管理公司應當是參加市場全方位競爭的獨

67、立主體，不應從屬于某一房地產(chǎn)開發(fā)公司或部門單位。發(fā)達國家和地區(qū)普遍實行的是委托管理，自建自管的模式早已被淘汰。社會化還表現(xiàn)在，物業(yè)管理公司必須接受全社會的參與和監(jiān)督。業(yè)主委員會必須建立并發(fā)揮作用，還要接受政府和社會有關部門的管理、監(jiān)督與約束，才能規(guī)范其行為，保障其發(fā)展。</p><p>　　社會化方面的差距主要有以下幾點：第一，條塊分割嚴重。開發(fā)公司不愿意把自己的物業(yè)交給外部公司去管，即使公開招標，其運用“暗箱操

68、作”等手段，外部也很難進入。這牽涉到體制的問題，必須從產(chǎn)權制度等方面加快改革，才能從根本上實現(xiàn)社會化。第二，業(yè)主委員會的組建要適合國情，真正發(fā)揮作用。前幾年，仿照國外模式，要求新建小區(qū)在正式入住1年內(nèi)或入住率達到標準后，由物業(yè)管理公司負責組建業(yè)主委員會并報政府部門批準。結果帶來不少問題，比如業(yè)主委員會主任或成員的選舉，除了要求他有無私奉獻精神外，還要有“三總師”的業(yè)務知識。具備這些條件的很少，勉強選出來的，先提出個人要求。這樣的委員會業(yè)

69、主們怎能信任？這也是為什么有的小區(qū)出現(xiàn)兩個業(yè)主委員會和兩個物業(yè)公司的原因之一。北京市政府規(guī)定，將物業(yè)管理納入社區(qū)管理，這是一個好方法?？傊?，社會化的步伐要快，這樣才能提高物業(yè)管理的層次，最終收益的是廣大業(yè)主。</p><p>　　4.3 專業(yè)化的差距</p><p>　　專業(yè)化要求物業(yè)管理公司要有專門的組織機構，有專門的人員配備，有專業(yè)工具配備。最重要的是應聘專業(yè)公司從事專業(yè)工作，、比如保

70、安、綠化、保潔、供暖、維修等，物業(yè)公司主要從事經(jīng)營、管理、考核工作。在此方面我們還有較大差距，以某公司為例，成立了專業(yè)公司，由于未能完全擺脫老體制的影響，光人工費就占去了總費用的大半。這樣的專業(yè)公司不要說參與社會的競爭，就連生存都困難。還有一些小公司，為了節(jié)省人力，一人多崗，什么都干，什么都不精，其管理水平可想而知。</p><p>　　4.4 規(guī)范化的差距</p><p>　　規(guī)范化要求

71、，物業(yè)管理公司要依照政府規(guī)定，在有關部門正式登記注冊，接受審核，依法經(jīng)營；要建立一套完整的、科學的管理制度、工作標準和服務程序，以確保服務質(zhì)量；要主動接受政府部門的指導及業(yè)主委員會的監(jiān)督。我們在這方面的主要差距是規(guī)范化程度不高，制度、標準等都有，遵守不夠。小公司管理漏洞很多；大公司扯皮多，效率低，主動性差。</p><p>　　當然，物業(yè)管理還處于發(fā)展階段還面臨著諸多的矛盾和制約因素。</p>&l

72、t;p>　　5目前影響我國物業(yè)管理的因素</p><p>　　5.1 政策法規(guī)環(huán)境的影響     中國內(nèi)地尚無全國性統(tǒng)一性的物管法規(guī)，各地自行制定相關的地方性法規(guī)，各省市政府對有關物業(yè)管理法規(guī)制度的執(zhí)行細則均有不同版本，無法統(tǒng)一形成完整、系統(tǒng)的體系，這些法規(guī)性的文件之間有著各自的地方特色，甚至相互矛盾，專業(yè)物業(yè)管理公司的管理難度亦相對地大大增加。這一方面的影響還包括：物業(yè)管

73、理公約權力不足；缺乏物業(yè)管理公約內(nèi)容制定的監(jiān)管；現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)制度未能全部落實執(zhí)行監(jiān)管；缺乏針對商業(yè)辦公大廈及商場的物業(yè)管理法規(guī)制度；缺乏有效的物業(yè)管理費用追收途徑；物業(yè)管理費用收取標準的控制過嚴等。</p><p>　　作為物業(yè)管理這個新興的行業(yè)，要想健康良性的發(fā)展，政府的引導是非常關鍵的。從目前的情況來看，國家主管部門所進行的物業(yè)管理考評，物業(yè)管理企業(yè)的定級對推進行業(yè)的發(fā)展起到了積極作用。但在政府引導的同

74、時還有一些不恰當?shù)馗深A也影響了物業(yè)管理的發(fā)展，如對住宅區(qū)物業(yè)管理實施了政府定價的政策、沒能切實地按照市場規(guī)律進行運作；我們的輿論導向還存在著誤導，對正面報道的少，抓“熱點”問題多，實際上對于一個新興的行業(yè)，導向是非常關鍵；另外還有政府職能部分地轉(zhuǎn)移到了物業(yè)管理企業(yè)身上，使得物業(yè)管理企業(yè)承擔了不應有功能，這些都限制了行業(yè)的發(fā)展。</p><p>　　5.2 房地產(chǎn)發(fā)展商的影響</p><p>

75、;　　房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理存在著緊密地聯(lián)系，房地產(chǎn)行業(yè)的狀況直接對物業(yè)管理產(chǎn)生影響。目前越來越多的房地產(chǎn)工發(fā)商認識到物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性，但十分關注物業(yè)管理的發(fā)展，而在物業(yè)管理行業(yè)還沒能充分關注房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展，這和物業(yè)管理的發(fā)展極不適應。    （1）物業(yè)管理的水平直接受制于房地產(chǎn)開發(fā)。物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已經(jīng)形成并投入使用的場地和設施的管理，而這些場地和設施是由房地產(chǎn)

76、開發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的認識和對物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后續(xù)的物業(yè)管理水平。從事物業(yè)管理的人員都知道，如果是開發(fā)商規(guī)劃設計建造中遺留的問題或不完善的部分要靠物業(yè)管理去解決，那是十分困難的。因此我們現(xiàn)在提倡的物業(yè)管理早期介入就是要彌補規(guī)劃設計對物業(yè)管理認識不足的缺陷，完善房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中與物業(yè)管理相關的內(nèi)容。</p><p>　　（2）房地產(chǎn)業(yè)政策的變化為物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境

77、，同時也提出了更高的要求。隨著我國住房政策的調(diào)整和變化，房改步伐的加快，我國居民的住房產(chǎn)權關系進一步明晰。這些產(chǎn)權關系明晰地結果就是每個居民實實在在在地擁有了自已的物業(yè)。一個家庭面對最大的“資產(chǎn)”，其保值、增值的要求更為強烈。在這種情況下，一方面居民為了自已的物業(yè)保值增值愿意掏出一定的資金對物業(yè)進行維修和管理，另一方面也對管理單位提出了更高的要求。在這種房改政策的影響下，物業(yè)管理公司因居民權關系明晰而容易調(diào)整相應的法律關系，但同時也因產(chǎn)

78、權明晰后帶來了對物業(yè)管理要求更高的壓力。</p><p>　　（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售后服務和質(zhì)量承諾將改變物業(yè)管理的現(xiàn)行做法和規(guī)定。隨著房地產(chǎn)政策的完善，方地產(chǎn)開發(fā)也從無序走進了規(guī)范，尤其是近年來房地產(chǎn)的積壓和房地產(chǎn)企業(yè)的競爭，更迫使房地產(chǎn)業(yè)朝著有利于消費者的方向發(fā)展，房地產(chǎn)這個特殊的商品正逐步的適應商品交換的一般法則。房地產(chǎn)開發(fā)商推出的“三包”、“無理由退房”、“質(zhì)量保證”措施，以及政府出臺的相關管理措施，售

79、樓書等書面文件將是合同的組成部分，這就使得房地產(chǎn)市場越來越成熟和規(guī)范。在這種情況下，物業(yè)管理的現(xiàn)行做法將作出調(diào)整，比如原先規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)商交納專用基金，就可能因公開透明銷售和終身負責而失去交納責任的基礎。</p><p>　　5.3 物業(yè)配套設施及設備的專業(yè)保障服務狀況的影響</p><p>　　國內(nèi)符合國際水平的專業(yè)維修保養(yǎng)承辦商不多，引致物業(yè)先進配套設施、設備的維修保養(yǎng)費用高昂、無法

80、找到合適的專業(yè)維修保養(yǎng)承辦商。物業(yè)管理企業(yè)在別無選擇的情況，多招聘直屬工人，導致管理人員編制增加，影響物業(yè)管理成本。同時此等直屬工人亦可能因?qū)ο嚓P設施、設備的特點、性能了解不深，而需要較長時間了解研究，導致工作效率降低。</p><p>　　部分發(fā)展商為提高物業(yè)的級別，多選用國外高級進口的設施、設備，同時為降低投資成本，而不會安排較多的配套零件。因此相關物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修保養(yǎng)過程中，均面對欠缺進口配件、增訂

81、進口配件時間較長、增訂進口配件費用高昂等問題，而影響維修時間，降低物業(yè)管理水平質(zhì)量。</p><p>　　5.4 物業(yè)管理服務的人力資源狀況的影響</p><p>　?。?）物業(yè)管理是新興行業(yè)，從業(yè)人員大多是轉(zhuǎn)行過來的人員，缺乏專業(yè)知識。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間較短，物業(yè)管理人才大多是從別的專業(yè)轉(zhuǎn)行過來的人員，這中間有搞建筑的，有搞設備的，有搞管理的，有其他各行各業(yè)的，這些人缺乏專門的知識和系

82、統(tǒng)的培訓。從物業(yè)管理的實踐中大家越來越深刻地認識到物業(yè)管理除了專業(yè)技術知識之外，還需要學習社會學、心理學、法律、經(jīng)營等多門學科，為了能使得行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，人才的培訓和培養(yǎng)是必不可少的。</p><p>　?。?）行業(yè)要發(fā)展，理論要引導，高層次研究人才短缺。由于對物業(yè)管理的認識不足，目前還沒有象房地產(chǎn)等行業(yè)引起人們的關注，很多高層研究人員對物業(yè)管理還沒有充分重視。實際上物業(yè)管理發(fā)展到一定階段后，越來越迫切需要系統(tǒng)

83、的理論加以引導，而這方面我國目前仍缺乏，而缺乏這種理論的原因又在于缺高層次的研究人才。 還有人們對物業(yè)管理這一行業(yè)的認知，以及消費觀念諸多因素的影響。    當然，時代在發(fā)展，企業(yè)在進步，所有缺陷、原始、落后等初期發(fā)展階段所必不可少的東西，必將被完善、科學、先進的高級階段所取代。所以說，物業(yè)管理這一行業(yè)的前景還是可觀的。</p><p>　　6物業(yè)管理發(fā)展的前景</

84、p><p>　　6.1 物業(yè)管理服務的需求及發(fā)展空間將繼續(xù)擴大</p><p>　　基于國內(nèi)經(jīng)濟的迅速增長，中國已成功進入世貿(mào)組織及吸引國外財團不斷在國內(nèi)進行大量投資活動等因素考慮，在可見的將來，國內(nèi)物業(yè)管理服務的需求將不斷增加，從而使物業(yè)管理服務行業(yè)的發(fā)展空間繼續(xù)不斷地擴大。    物業(yè)管理在我國尚處于起步階段，入行人員多是半路出家，現(xiàn)在我國將近百萬的物業(yè)管

85、理從業(yè)者中，受過物業(yè)管理專業(yè)培訓或教育的人只占少數(shù)。社會上在物業(yè)管理的認識方面還存在幾點偏見和誤區(qū)：一是認為物業(yè)管理行業(yè)是一種低技術、勞動密集型行業(yè)，其工作就是簡單的維修、清潔、綠化和保安，甚至將其等同于維修工、保安等；二是在人才培養(yǎng)上認為物業(yè)管理不需要高素質(zhì)的人才。專業(yè)人材奇缺是制約物業(yè)管理發(fā)展的一個不可忽視的問題。相當一部分從房管單位或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)行為物業(yè)管理的從業(yè)人員，不僅專業(yè)知識欠缺，而且服務意識不強。物業(yè)管理是一個專業(yè)化程

86、度很高的勞動密集型行業(yè)，管理經(jīng)驗與管理技巧非常重要，從業(yè)人員必須具備多方面與之相關的專業(yè)知識和專業(yè)技能。遺憾的是，我國物業(yè)管理人材的教育培訓還未引起高等院校的重視并列入計劃。目前，物業(yè)管理企業(yè)實行的崗位培訓制度和上崗資格制度，遠不能滿足飛速發(fā)展的房地產(chǎn)和物業(yè)管理的需要。如此，物</p><p>　　6.2 單一服務性的物業(yè)管理將向多元化和專業(yè)化方向發(fā)展</p><p>　　物業(yè)管理從單一服

87、務型向多元化經(jīng)營和專來化趨勢發(fā)展。首先很多物業(yè)管理企業(yè)在做好物業(yè)管理和服務的同時，向和物業(yè)管理相關的行業(yè)延伸，有的物業(yè)管理企業(yè)辦起了中介、代理、租賃業(yè)務，有的則利用物業(yè)的相關條件和設備開展了多種經(jīng)營，利用這些收入來彌補物業(yè)管理企業(yè)的資金不足、增強企業(yè)發(fā)展的后勁；第二，有些物業(yè)管理企業(yè)尤其是具有一定規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)開始走向?qū)I(yè)化發(fā)展的道路，自已成立專業(yè)公司除承接自已的業(yè)務外還向社會拓展業(yè)務，或把自已物業(yè)管理中的專項工作委托給社會上專業(yè)公

88、司進行管理。</p><p>　　6.3 優(yōu)勝劣汰，物業(yè)管理企業(yè)的競爭將帶來更規(guī)范的管理</p><p>　　基于大量國外財團進駐國內(nèi)物業(yè)市場及國內(nèi)物業(yè)用家對物業(yè)管理服務日漸了解，劣質(zhì)及非專業(yè)的物業(yè)管理公司將無法滿足其對物業(yè)管理的需求；優(yōu)勝劣汰的競爭將日趨激烈，而劣質(zhì)及非專業(yè)的物業(yè)管理公司將被逐步淘汰。    基于顧問式的物業(yè)管理服務因無實際管理權力而不法

89、落實執(zhí)行及監(jiān)督物業(yè)管理工作，引致管理服務要素難以達到專業(yè)水平，以滿足用家的要求。同時，顧問式的物業(yè)管理服務存在不穩(wěn)定因素。故托管式的專業(yè)管理服務逐漸被取代。</p><p>　　可以斷言，今后幾年，將是我國物業(yè)管理全國、快速發(fā)展時期。隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅速崛起，物業(yè)管理立法的加快，物業(yè)管理法律體系的形成，物業(yè)管理體制的建立，物業(yè)管理模式的確立，物業(yè)管理制度的完善，物業(yè)競爭機制的形成，物業(yè)管理人員素質(zhì)和管理服務水平

90、的提高，物業(yè)管理在我國城市管理和兩個文明建設中一定能發(fā)揮更大的作用。</p><p><b>　　致謝</b></p><p><b>　　參考文獻：</b></p><p>　　[1]施曉東.淺論物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展中存在的問題及其發(fā)展目標[J].管理研究，2008.4.[2]張銳敏.我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問題及對策[J]