中國房地產(chǎn)業(yè)稅制改革的探索.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分和推動(dòng)力，它與國民經(jīng)濟(jì)是息息相關(guān)的。我國房地產(chǎn)業(yè)目前正處于快速發(fā)展并急需規(guī)范、引導(dǎo)的狀態(tài)。稅收作為經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)器，可以有效地減緩房?jī)r(jià)上漲、控制房地產(chǎn)泡沫。作為政府重要的經(jīng)濟(jì)管理杠桿，必須符合國際標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)管理慣例和行政管理模式。因此，完善稅收政策，強(qiáng)化稅收征管則是遏制房地產(chǎn)投機(jī)，確保房地產(chǎn)業(yè)正常、良性發(fā)展的強(qiáng)有力的手段。針對(duì)目前我國房地產(chǎn)業(yè)稅制現(xiàn)狀和存在問題，我們需改革現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收將促進(jìn)和規(guī)范產(chǎn)業(yè)的發(fā)

2、展，使之符合中國經(jīng)濟(jì)實(shí)際和宏觀調(diào)控的需要。
　　我國房地產(chǎn)業(yè)在最近10多年中迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)稅在地方稅中也日益顯示出其重要地位。1994年稅制改革以來，房地產(chǎn)稅收在國家對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和增加稅收收入等方面起到了重要作用。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，尤其是加入WTO后，外資在房地產(chǎn)業(yè)的大量涌入，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收已不適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范有序和可持續(xù)發(fā)展，本文在深入分析、思考入世和經(jīng)濟(jì)發(fā)展給我國房地產(chǎn)稅收改革帶來挑戰(zhàn)

3、的基礎(chǔ)上，認(rèn)真研究和借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，探索提出了啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)稅收改革的政策建議。
　　本文第一章闡述了房地產(chǎn)業(yè)的概況和基本特征，列舉出房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的三大地位和作用。一是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和前提；二是能促進(jìn)和帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展；三是國家財(cái)政收入的重要來源；四是有利于建立合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)生業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。房地產(chǎn)稅收是指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程有直接關(guān)系的稅收。首先，它是國家根據(jù)法律規(guī)定向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、

4、經(jīng)營(yíng)者、投資建設(shè)者、使用人或受讓人無償?shù)?、?qiáng)制地、固定地取得一定貨幣的財(cái)政活動(dòng)。同時(shí)，房地產(chǎn)稅收業(yè)參與了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的各個(gè)環(huán)節(jié)的利益分配，體現(xiàn)了國家與房地產(chǎn)主體之間的分配關(guān)系。房地產(chǎn)稅收按照保有環(huán)節(jié)、取得環(huán)節(jié)、收益環(huán)節(jié)的不同包括房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。并且三個(gè)環(huán)節(jié)的稅收分別對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著不同的作用。
　　本文第二章分析了我國房地產(chǎn)稅

5、收現(xiàn)狀及存在問題。我國現(xiàn)行稅制涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種包括房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、契稅等。94年稅制改革以后，未曾有過大的改革。因此，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收存在若干問題，例如：稅種設(shè)置不能有效調(diào)控地價(jià)、稅種間重復(fù)征稅，給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和納稅人帶來額外的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)、形成了輕擁有重交易的局面、稅費(fèi)過于沉重造成房地產(chǎn)價(jià)格過高等等，制約了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
　　本文第三章對(duì)國外房地產(chǎn)稅收經(jīng)驗(yàn)作了詳細(xì)介紹。國外房地產(chǎn)稅收呈現(xiàn)如下幾個(gè)特點(diǎn)：稅收制度體系

6、完整，且以房地產(chǎn)保有稅類為主；房地產(chǎn)稅收涉及的稅種多屬于地方稅，是地方財(cái)政收入的主要來源；稅率形式靈活、稅率水平合理；房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)明確。房地產(chǎn)稅法完善，普遍建有財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度。
　　本文第四章提出我國房地產(chǎn)稅收改革的設(shè)計(jì)思路。一是房地產(chǎn)保有稅類的改革：包括：統(tǒng)一稅法，公平稅負(fù)，擴(kuò)大征稅范圍，建立地方稅主體稅種；統(tǒng)一內(nèi)外資兩套房地產(chǎn)稅稅制，取消相關(guān)收費(fèi)，公平稅負(fù)；擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征收范圍，降低房地產(chǎn)稅稅率；將房地產(chǎn)稅作

7、為地方財(cái)政收入主體來源稅種；采用評(píng)稅方法，以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。二是房地產(chǎn)取得稅類的改革，主要提出開征遺產(chǎn)稅與贈(zèng)與稅的想法。三是房地產(chǎn)收益稅類的改革。四是房地產(chǎn)稅收改革的配套措施：建立財(cái)產(chǎn)登記制度；加強(qiáng)地方立法，實(shí)現(xiàn)部門配合法制化，建立涉稅資料交換制度；建立獨(dú)立的評(píng)稅管理機(jī)構(gòu)；建立健全評(píng)稅爭(zhēng)端解決辦法。建立完善征稅相關(guān)配套措施；對(duì)建立房地產(chǎn)稅計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)（CAMA）的建議具體應(yīng)包含如下模塊：數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)、數(shù)