淺談新形勢下建立競爭有序物業(yè)管理體系的理論基礎及其踐行

1、<p>　　淺談新形勢下建立競爭有序物業(yè)管理體系的理論基礎及其踐行</p><p>　　【摘要】新時期的物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工作，從外部環(huán)境來看，物業(yè)管理面臨著巨大的競爭壓力；而從內部環(huán)境來看，現(xiàn)行物業(yè)管理模式也亟待改革，建立競爭有序的物業(yè)管理體系是物業(yè)管理企業(yè)當前所面臨著的重要課題。 </p><p>　　【關鍵詞】物業(yè)管理；競爭；有序；管理體系 </p><

2、p>　　當前，物業(yè)管理對我國人民來說可謂并不陌生。從建筑使用者的角度來看，物業(yè)管理是為“人”而服務的；然而，從物業(yè)管理企業(yè)的角度來看，大多數企業(yè)認為他們的管理工作僅是針對建筑主體的管理，即對“物”的管理。由此，這也造成了管理者與業(yè)主之間的矛盾。進而，從物業(yè)管理的行業(yè)角度來看，競爭激烈是這一行業(yè)當前所面臨的主要境況。近年來，我國物業(yè)管理的推廣雖然取得了一定的成就，但總體來說其實并不成熟，無論是企業(yè)本身，還是業(yè)主，以及企業(yè)監(jiān)管部門都還

3、沒能理順各自的權責關系。因此，要進一步推動物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，就必須要建立競爭有序的物業(yè)管理體系。本文探討了這一體系建設的理論基礎，并基于企業(yè)角度探討了體系的踐行，以期與廣大同行探討交流，并為推動我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展而獻計獻策。 </p><p>　　一、競爭有序物業(yè)管理體系構建的理論基礎 </p><p><b>　　1、法律基礎 </b></p>

4、<p>　　在工作實踐中，建立物業(yè)管理體系的理論基礎很大一部分來自中國的現(xiàn)行法律，其中，《建筑物區(qū)分所有權》是其最重要的理論來源。那么，其與物業(yè)管理企業(yè)的管理體系構建又存在著哪些關聯(lián)呢？筆者認為，第一，《建筑物區(qū)分所有權》對業(yè)主的權責進行了細致的劃分，共包括專有部分所有權、共有部分共有權和共同管理權三個部分。而物業(yè)管理企業(yè)在工作實踐中應以法律為依據，充分把握自身職能，加強自身在專業(yè)部分的建設，這就能夠有效避免在管理中與業(yè)主

5、發(fā)生權責沖突。第二，以上述為依據，劃分物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的主客體關系。物業(yè)管理企業(yè)在實踐中需明晰自身職責，并在構建管理體系過程中樹立一種理念，而這種理念即是服務。在現(xiàn)行法律中，業(yè)主既是物業(yè)管理的權利主體，又是物業(yè)管理的責任主體。其有權選擇物業(yè)管理企業(yè)來參與對建筑主體維護工作，因此，在物業(yè)管理企業(yè)的工作實踐中，其與業(yè)主是主、客體關系，其中，企業(yè)是物業(yè)管理的客體，而業(yè)主才是物業(yè)管理的主體。 </p><p><

6、b>　　2、服務理念 </b></p><p>　　從物業(yè)管理企業(yè)的工作實質來看，其管理對象是以建筑主體為核心的、主體涵蓋范圍內的基礎設施，即是對“物”的管理。然而，這些基礎設施是服務居民（業(yè)主）日常生活的，是提高生活質量的重要保障，因此，物業(yè)管理企業(yè)的管理工作應當是以“人”的需求為核心，以對“物”的管理為實質的。在工作實踐中，物業(yè)管理企業(yè)應樹立服務理念，并在管理體系的構建中將“服務”作為基本宗

7、旨，讓廣大職工樹立起服務意識，提高服務水平，只有這樣，才能切實構建起完善的物業(yè)管理體系，進而，也才能得到居民或業(yè)主的配合，促進自身的健康發(fā)展。 </p><p><b>　　3、競爭意識 </b></p><p>　　物業(yè)管理行業(yè)在我國已經歷了20多年的發(fā)展歷程，在當前中國市場經濟體制正在逐步完善的大背景之下，物業(yè)管理企業(yè)應樹立起充分的競爭意識，并合理分析市場，制定符

8、合自身狀況的發(fā)展戰(zhàn)略。在工作實踐中，物業(yè)管理企業(yè)應深入剖析市場現(xiàn)狀，了解市場的態(tài)勢，剖析哪種運營模式能夠適應競爭的沖擊。研究證實，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的評價標準一是服務態(tài)度，二是服務內容，第三才是服務實效。而與此相對的是，一些物業(yè)管理企業(yè)也將對員工的服務態(tài)度轉化當做自身建設的重頭戲來抓。由此可見，在當前中國的物業(yè)管理行業(yè)中競爭意識已普遍樹立，而缺乏競爭意識的企業(yè)勢必會在競爭中落于下風，甚至被激烈的市場競爭所淘汰。 </p>

9、<p>　　二、競爭有序物業(yè)管理體系的構建 </p><p>　　1、完善制度，加強自身建設 </p><p>　　從內部環(huán)境來看，加強自身建設是當前許多物業(yè)管理企業(yè)所面臨著的重要課題。其中，建設的核心主要在于制度建設。制度建設是一項系統(tǒng)工程，在這項工程中，其主要內容包括：崗位制度，明確各部門、各員工的職責，用制度加強部門與部門、員工與員工、部門與員工之間的聯(lián)系，使其首先成為一個

10、極具能量的整體，從而加強工作效率和提升工作質量；②薪資制度，將績效管理和獎罰制度融入制度中，以此來激勵員工的工作熱情和提升他們的工作能力；③教育培訓制度，在制度中體現(xiàn)對員工的教育培訓內容，將對員工的素質培訓當做一項生產任務來管理，從投入產出視角加大培訓力度，建立一支高素質、高水平的專業(yè)隊伍。 </p><p>　　2、建立合作物業(yè)管理模式 </p><p>　　2003年我國頒發(fā)了《物業(yè)管

11、理條例》，“條例”中明確了物業(yè)管理的主體與從屬單位（企業(yè)），這對物業(yè)管理企業(yè)而言是一項提升管理效能的重要資源。在工作實踐中，一些物業(yè)管理企業(yè)常常會遇到業(yè)主不配合企業(yè)工作、不繳納管理費的情況；與此同時，一些地產開發(fā)商為降低成本，在物業(yè)的配套設施上做文章，壓縮配套設施的投入成本，導致一些物業(yè)的配套設施（或設備）要么質量無法保障，要么設施遲遲難以到位，這也給物業(yè)管理企業(yè)制造了障礙，并加大了企業(yè)的成本投入。面對這種狀況，物業(yè)管理企業(yè)可結合我國《

12、物業(yè)管理條例》中的一些相關規(guī)定，聯(lián)系與物業(yè)相關的企業(yè)單位共同管理，從而提升管理力度和服務質量。 </p><p>　　例如，物業(yè)管理企業(yè)可加強與地產開發(fā)商的聯(lián)系，共同解決物業(yè)配套設施或設備存在的問題。物業(yè)管理企業(yè)對于在管理中發(fā)現(xiàn)的一些問題，要找準責任主體，如確實是由地產開發(fā)商所造成的問題，可與其積極與其展開對話交流，讓地產開發(fā)商協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)來解決問題。在實際操作中，物業(yè)管理企業(yè)可與地產開發(fā)商協(xié)定由開發(fā)商提供資

13、金，由物業(yè)管理企業(yè)提供人力，并負責對地產開發(fā)商進行宣傳。如此，則既能夠有效解決問題，減少物業(yè)管理企業(yè)的工作壓力，又能夠提升地產開發(fā)商的聲譽，從而達成風險共擔、利益共享這一目的。 </p><p>　　3、以試運行管理模式積極探索 </p><p>　　在工作實踐中，物業(yè)管理企業(yè)應不斷創(chuàng)新管理方法，優(yōu)化內部結構，調整發(fā)展戰(zhàn)略，以試運行模式積極探索，開拓出一條具有時代特征并符合企業(yè)發(fā)展需求的可

14、行之路。 </p><p>　　在當代的管理理論中，試運行是高效管理體系的重要構成部分，是管理體系框架的支撐之一。那么，試運行應當試什么？筆者認為，第一，嘗試制度建設是否完善；第二，嘗試戰(zhàn)略規(guī)劃是否可行；第三，嘗試內部結構是否合理；第四，嘗試企業(yè)的內、外部環(huán)境是否能為自身發(fā)展提供動力。此外，在進行試運營管理的同時，物業(yè)管理企業(yè)要建立管理評審機制，以業(yè)主的滿意度和物業(yè)的合理增值為評價標準，以質性評價和量化評價為主要

15、方法，全面評價管理體系的適宜性、充分性和有效性，總結管理業(yè)績，從而不斷完善管理體系，提升管理效能和提高管理質量。 </p><p>　　【結 語】當前，隨著我國經濟的發(fā)展，城市化建設步伐的不斷推進，物業(yè)管理行業(yè)市場的競爭也日益激烈。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，構建完善的管理體系是保障自身健康發(fā)展的重要基礎，只有創(chuàng)設高效的管理模式，才能提升物業(yè)管理質量，進而加強企業(yè)的核心競爭力，使企業(yè)在激烈的競爭環(huán)境下立于不敗之地。 &

16、lt;/p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1] 李玉倩. 提高物業(yè)管理企業(yè)競爭力探析[J]. 山東經濟戰(zhàn)略研究， 2006， （3）： 58-59. </p><p>　　[2] 王建廷， 莊俊鵬. 建立競爭有序物業(yè)管理體系的探討[J]. 天津城市建設學院學報， 1998， 4（4）： 57-62. </p&

17、gt;<p>　　[3] 佚名. 建立有序競爭 良性發(fā)展的物業(yè)服務收費機制[J]. 蜀都房地產， 2004， （8）： 32-33. </p><p>　　[4] 包少莉， 李文勇. 遵守行規(guī) 有序競爭[J]. 重慶物業(yè)管理， 2005， （2）： 16. </p><p>　　作者簡介：郭文躍（1978年4月??）男 漢族 福建廈門人 2004年畢業(yè)于廈門大學工商管理專業(yè)