淺議土地增值稅的扣除項目

1、<p>　　淺議土地增值稅的扣除項目</p><p>　　【摘 要】土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及地上建筑物和其附著物產(chǎn)權取得的增值額征收的一種稅。增值額的大小直接影響企業(yè)應納稅負的多少，而影響增值額的重要因素則是扣除項目。 </p><p>　　【關鍵詞】土地增值稅；扣除項目；增值額 </p><p>　　土地增值稅的征稅對象為增值額，增值額=應

2、稅收入―扣除項目。增值額的大小取決于應稅收入和扣除項目，應稅收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關的經(jīng)濟收益，通?？梢酝ㄟ^分散收入和合理定價來減少應稅收入達到節(jié)稅目的；扣除項目由于標的不同而有差異，主要有兩種情況，一種是新建房地產(chǎn)，另一種舊房和舊建筑物，通過對扣除項目的調(diào)整同樣可以減少增值額，達到節(jié)稅目的。 </p><p>　　一、新建房地產(chǎn)扣除項目的確定 </p><p>　?。ㄒ唬┤?/p>

3、得土地使用權所支付的金額。包括兩方面內(nèi)容：納稅人為取得土地使用權支付的地價款以及納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用，如登記、過戶手續(xù)費等。為取得土地使用權支付的金額根據(jù)實際發(fā)生額據(jù)實扣除。 </p><p>　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)成本。是納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括：（1）土地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）建筑安裝工程費；（4）基礎設施費；（5）公共配套設施費；（6）開發(fā)間

4、接費用。房地產(chǎn)開發(fā)成本根據(jù)實際發(fā)生額據(jù)實扣除。 </p><p>　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)費用，銷售費用、管理費用、財務費用。開發(fā)費用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時，不是按實際發(fā)生額，而是按標準扣除，標準的選擇取決于財務費用中的利息支出。 </p><p>　　第一種扣除標準，納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的。 </p><p>　?。?）

5、利息支出據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；（2）其他開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除；此時可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)。 </p><p>　　第二種扣除標準，納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10

6、%以內(nèi)計算扣除。 </p><p>　　此時可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。 </p><p>　　兩種扣除標準下可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用一般情況不相等，企業(yè)可以在兩種扣除標準中選擇對企業(yè)有利的標準來扣除費用，當?shù)谝环N扣除標準的費用小于第二種扣除標準的費用，選擇第二種扣除標準有利于企業(yè)減少稅負，反之，選擇第一種扣除標準。 &l

7、t;/p><p>　　例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房，支付地價款及各種費用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財務費用中的利息支出為350萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明）。按第一種標準可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=350+（1000+3000）×5%=550（萬元）。第二種標準可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（1000+3000）×10%=400（萬元）。這種情況下，企業(yè)將利息支出據(jù)實

8、扣除有利于減輕企業(yè)稅負。假設財務費用中的利息支出為150萬元，其他條件不變，通過計算可知企業(yè)的利息支出計算扣除時企業(yè)稅負較輕。 </p><p>　　以上案例可知，利息費用不同時企業(yè)選擇的扣除標準不同，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除時需注意利息費用支出的臨界點。 </p><p>　?。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的“三稅一費”，即：營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附

9、加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品時繳納的印花稅因已納入管理費用，因而不得在此扣除。（可扣二稅一費）這部分稅收成本通過計算扣除。 </p><p>　　例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品房對外出售，按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權合同取得收入6000萬元；公司營業(yè)稅稅率5%、城市維護建設稅稅率7%、教育費附加征收率3%、印花稅已記入公司“管理費用”中。 </p><p>　　可以扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金為330萬

10、元，分別是： </p><p>　　應繳納營業(yè)稅=6000×5%=300（萬元） </p><p>　　應繳納城市維護建設稅=300×7%=21（萬元） </p><p>　　應繳納教育費附加=300×3%=9（萬元） </p><p>　　這部分扣除項目的大小取決于銷售收入，銷售收入增加時稅收成本增加，但收入增

11、加同時也影響土地增值稅增值額的變動，因此，確定收入時需綜合考慮。 </p><p>　?。ㄎ澹┢渌鄢椖?。只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。加計20%的扣除，加計扣除費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%，加計扣除項目通過計算扣除。對取得土地使用權后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計扣除。 &

12、lt;/p><p>　　二、舊房和建筑物扣除項目的確定 </p><p>　　舊房和建筑物轉(zhuǎn)讓時的扣除項目和新建房地產(chǎn)不同，只能扣除以下三個項目： </p><p>　?。ㄒ唬┓课菁敖ㄖ锏脑u估價格，計算扣除 </p><p>　　評估價格=重置成本價×成新率 </p><p>　?。ǘ┤〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜牡?/p>

13、價款和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，據(jù)實扣除。 </p><p>　?。ㄈ┺D(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅，計算扣除。 </p><p>　　例如：某國有企業(yè)2011年在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付價款9000萬元。2012年，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入12000萬元，簽訂產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù).辦公樓經(jīng)稅務機關認定的重置成本價為14000萬元，成新率80%。此種情況下，各扣除項目分

14、別為： </p><p>　　舊房的評估價格=14000×80%=11200（萬元） </p><p>　　轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金=（12000-9000）×5%×（1+7%+3%）+12000×0.05%=171（萬元） </p><p><b>　　三、結(jié)語 </b></p><p>

15、　　扣除項目在土地增值稅籌劃中占有非常重要的地位，合理規(guī)劃扣除項目是土地增值稅籌劃中經(jīng)常采用的籌劃方案。因此，我們在進行土地增值稅籌劃時既要考慮不同情況下土地增值稅的扣除項目，同時要對各個扣除項目進行合理規(guī)劃，這種合理規(guī)劃有助于降低企業(yè)成本，增強企業(yè)自身競爭力。 </p><p><b>　　參考文獻 </b></p><p>　　[1] 2013年度注冊稅務師全國統(tǒng)