論物業(yè)管理法律關系中的主體制度構建

1、1論物業(yè)管理法律關系中的主體制度構建摘要物業(yè)管理中的法律糾紛較多，矛盾一直未能得以有效解決，其原因比較復雜。從根本上解決這一問題的關鍵是要明確物業(yè)管理活動中的主體及其相互之間的權利義務關系，目前我國物業(yè)管理立法中對相關主體的規(guī)定存在很多問題，必須進行重新構建。賦予住宅小區(qū)民事主體資格，明確其應有的權利和義務，在理論上可以與我國現(xiàn)行民事主體制度相容，在實踐中可以有效解決物業(yè)管理中的許多矛盾和糾紛，在物業(yè)管理立法過程中可資考慮。關鍵詞物業(yè)管

2、理住宅小區(qū)法人業(yè)主大會業(yè)主委員會中圖分類號：D920.4文獻標識碼：A文章編號：10090592（2013）1103204物業(yè)糾紛數(shù)量和種類日益增多已經(jīng)成為不爭的事實。如何破解物業(yè)服務活動中的法律糾紛一直是制約我國物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展和影響創(chuàng)建文明和諧社會的重要問題。雖然這一問題已是老生常談，但是至今未從根本上得到解決，而新問題卻層出不窮。若想從根本上解決這個問題，舊制度的破除和新制度的重新構建才是釜底抽薪之舉。物業(yè)管理中的法律關系較為復雜

3、，主要原因在于涉及的主體較多，從而導致了各個主體之間的權利和義務難以匹配和嚙合，他們之間的相互關系也錯綜復雜、難以理順?？梢娀馕飿I(yè)管理工作中的矛盾，首要的任務是對所涉及的相關主體進行研究，其范圍、性質和權利義務的界定是構建合理物業(yè)管理3認識。但這恰恰正是問題產生的根源。1.業(yè)主大會是否為獨立的民事主體？筆者認為就目前業(yè)主大會的存在現(xiàn)狀而言，答案是否定的。第一，從民事主體的構成要件上分析，業(yè)主大會首先沒有獨立的財產，甚至沒有任何財產，因

4、而不能獨立的承擔民事責任；第二，從物業(yè)管理條例的立法內容看，我們不難發(fā)現(xiàn)立法者是將業(yè)主大會視為業(yè)主行使權利的組織形式，豍這一點很明顯的參照了公司法人制度中的股東（大）會的立法模式。無論是從成員的構成，議事方式、表決程序亦或是決議形成的方式，都可以發(fā)現(xiàn)股東會制度的影子，特別是“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！钡囊?guī)定更是吸收了股東會制度的精華。因此基于以上兩點分析，筆者認為立法者更

5、傾向于將業(yè)主大會定性為一種組織內部的意思機關，而不承認其獨立的民事主體資格。2.業(yè)主大會的主體資格問題產生的矛盾第一，業(yè)主大會沒有民事主體資格但卻有民事訴訟主體資格，如果敗訴，相應的民事責任如何落實將成為棘手的問題。雖然物業(yè)管理條例第12條中只是將業(yè)主大會的責任限定在“撤銷相關的決定”，沒有明確規(guī)定可以承擔賠償損失的責任，從而回避了這個問題，但這不能不說是一種缺陷，從法理上說也并非沒有這種可能性。一旦業(yè)主大會的決議錯誤，給部分業(yè)主造成了