房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的十六種模式_第1頁
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1、房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的十六種模式房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的十六種模式20140228一方靜土序號序號拿地方式拿地方式評述評述1招、拍、掛招、拍、掛最規(guī)范的拿地方式:出讓土地一方為國家,沒有任何稅費,拿地一方,可以支付的所有款項進入企業(yè)所得稅和土地增值稅成本,沒有任何爭議。問題問題1:土地閑置費問題。:土地閑置費問題。(國稅函【2010】220號、國稅發(fā)【2009】31號)問題問題2:契稅問題:契稅問題。財稅【2004】134號、國稅函【2009】6

2、03號(一級開發(fā)情況下出現(xiàn)的問題)問題問題3:考慮拿地的主體問題:考慮拿地的主體問題;例如,簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公司,如果是最后簽訂協(xié)議,一定是項目公司。否則,土地再轉(zhuǎn)讓到項目公司,稅收問題很嚴重。問題問題4:返還的土地出讓金問題。:返還的土地出讓金問題。財稅【2009】151號、財稅【2009】87號文件。例如,某公司5億元拍下了土地,政府又返還了2億元土地出讓金。思考:思考:如果是直接減免的土地出讓金呢?是否需要計入應納稅

3、所得額?問題問題5:以地補路問題。:以地補路問題。江蘇南京市關(guān)于土地增值稅的問答,認為看似企業(yè)沒有花錢就去的了土地,實際上支付的修路款就是去的土地的對價,因此可以進入成本。類似的,企業(yè)所得稅認為也應該照此辦理。(和稅局溝通)2不是招、拍不是招、拍、掛,創(chuàng)造、掛,創(chuàng)造招、拍、掛招、拍、掛(操縱政府(操縱政府)例如:某國有企業(yè)土地補繳土地出讓金,變?yōu)殚_發(fā)用地后,準備將地轉(zhuǎn)讓給某開發(fā)企業(yè)。第一步第一步,國家將土地收儲國家將土地收儲,支付給開發(fā)

4、企業(yè)補償費,營業(yè)稅(國稅發(fā)[1993]149號文件、國稅函【2008】277號文件、國稅函【2009】520號文件)不征稅,土地增值稅(《條例》和財稅【2006】21號文件(三)拆遷補償費的稅務處理(三)拆遷補償費的稅務處理1、營業(yè)稅:、營業(yè)稅:國稅函發(fā)【1995】549號;2、土地增值稅:、土地增值稅:國稅函【2010】220號;3企業(yè)所得稅;4、個人所得稅、個人所得稅(財稅【2005】45號;5、契稅契稅:財稅【2005】45號(四

5、)變共同成本為直接成本。(四)變共同成本為直接成本。4“購買股權(quán)購買股權(quán)”將目標公司的其他資產(chǎn)先清理掉,然后賣公司將目標公司的其他資產(chǎn)先清理掉,然后賣公司100%100%股權(quán),該方式股權(quán),該方式是目前運用非常普遍的方式。購買方的大忌是在談判的時候,不考慮稅是目前運用非常普遍的方式。購買方的大忌是在談判的時候,不考慮稅負問題,結(jié)果釀成大問題。負問題,結(jié)果釀成大問題。賣方:賣方:只有企業(yè)所得稅,沒有營業(yè)稅和土地增值稅。(財稅【2002】19

6、1號、青地稅函【2009】47號、國稅函【2000】687號)買方:稅負較重,風險較大。買方:稅負較重,風險較大。1、股權(quán)溢價、股權(quán)溢價不允許作為成本在所得稅和土地增值稅前扣除,相當于對方少繳的土地增值稅遞延到下游來了(資本結(jié)構(gòu)的一般變化,其稅收待遇不變)。萬科拿地多是股權(quán)模式。2、標的企業(yè)未來的稅務檢查風險。、標的企業(yè)未來的稅務檢查風險。例如,該企業(yè)賬上有3000萬元白條。3、該企業(yè)既往少繳的稅款遇到的稅務檢查風險。、該企業(yè)既往少繳的

7、稅款遇到的稅務檢查風險。(不能為目標企業(yè)的過去買單,例如:過去偷稅)4、該企業(yè)的其他潛在負債。、該企業(yè)的其他潛在負債。(例如:電訊盈科將北京的土地轉(zhuǎn)讓后罰款主體依然是華夏房地產(chǎn)公司)5、“創(chuàng)造境外創(chuàng)造境外賣股權(quán)賣股權(quán)”(一)境外賣股權(quán)。(一)境外賣股權(quán)。將使得企業(yè)所得稅稅率從25%下降到10%,所以如果預計到未來將轉(zhuǎn)賣股權(quán),拿地之前就要建立外商投資企業(yè)去參與拿地是最好的方式。(二)將增值分段,創(chuàng)造境外賣股權(quán)(組合拳)。(二)將增值分段,

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