房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的十六種模式

1、房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的十六種模式房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的十六種模式20140228一方靜土序號序號拿地方式拿地方式評述評述1招、拍、掛招、拍、掛最規(guī)范的拿地方式：出讓土地一方為國家，沒有任何稅費，拿地一方，可以支付的所有款項進入企業(yè)所得稅和土地增值稅成本，沒有任何爭議。問題問題1：土地閑置費問題。：土地閑置費問題。（國稅函【2010】220號、國稅發(fā)【2009】31號）問題問題2：契稅問題：契稅問題。財稅【2004】134號、國稅函【2009】6

2、03號（一級開發(fā)情況下出現(xiàn)的問題）問題問題3：考慮拿地的主體問題：考慮拿地的主體問題；例如，簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公司，如果是最后簽訂協(xié)議，一定是項目公司。否則，土地再轉(zhuǎn)讓到項目公司，稅收問題很嚴重。問題問題4：返還的土地出讓金問題。：返還的土地出讓金問題。財稅【2009】151號、財稅【2009】87號文件。例如，某公司5億元拍下了土地，政府又返還了2億元土地出讓金。思考：思考：如果是直接減免的土地出讓金呢？是否需要計入應納稅

3、所得額？問題問題5：以地補路問題。：以地補路問題。江蘇南京市關(guān)于土地增值稅的問答，認為看似企業(yè)沒有花錢就去的了土地，實際上支付的修路款就是去的土地的對價，因此可以進入成本。類似的，企業(yè)所得稅認為也應該照此辦理。(和稅局溝通）2不是招、拍不是招、拍、掛，創(chuàng)造、掛，創(chuàng)造招、拍、掛招、拍、掛（操縱政府（操縱政府）例如：某國有企業(yè)土地補繳土地出讓金，變?yōu)殚_發(fā)用地后，準備將地轉(zhuǎn)讓給某開發(fā)企業(yè)。第一步第一步，國家將土地收儲國家將土地收儲，支付給開發(fā)

4、企業(yè)補償費，營業(yè)稅（國稅發(fā)[1993]149號文件、國稅函【2008】277號文件、國稅函【2009】520號文件）不征稅，土地增值稅（《條例》和財稅【2006】21號文件（三）拆遷補償費的稅務處理（三）拆遷補償費的稅務處理1、營業(yè)稅：、營業(yè)稅：國稅函發(fā)【1995】549號；2、土地增值稅：、土地增值稅：國稅函【2010】220號；3企業(yè)所得稅；4、個人所得稅、個人所得稅（財稅【2005】45號；5、契稅契稅：財稅【2005】45號（四

5、）變共同成本為直接成本。（四）變共同成本為直接成本。4“購買股權(quán)購買股權(quán)”將目標公司的其他資產(chǎn)先清理掉，然后賣公司將目標公司的其他資產(chǎn)先清理掉，然后賣公司100%100%股權(quán)，該方式股權(quán)，該方式是目前運用非常普遍的方式。購買方的大忌是在談判的時候，不考慮稅是目前運用非常普遍的方式。購買方的大忌是在談判的時候，不考慮稅負問題，結(jié)果釀成大問題。負問題，結(jié)果釀成大問題。賣方：賣方：只有企業(yè)所得稅，沒有營業(yè)稅和土地增值稅。（財稅【2002】19

6、1號、青地稅函【2009】47號、國稅函【2000】687號）買方：稅負較重，風險較大。買方：稅負較重，風險較大。1、股權(quán)溢價、股權(quán)溢價不允許作為成本在所得稅和土地增值稅前扣除，相當于對方少繳的土地增值稅遞延到下游來了（資本結(jié)構(gòu)的一般變化，其稅收待遇不變）。萬科拿地多是股權(quán)模式。2、標的企業(yè)未來的稅務檢查風險。、標的企業(yè)未來的稅務檢查風險。例如，該企業(yè)賬上有3000萬元白條。3、該企業(yè)既往少繳的稅款遇到的稅務檢查風險。、該企業(yè)既往少繳的

7、稅款遇到的稅務檢查風險。（不能為目標企業(yè)的過去買單，例如：過去偷稅）4、該企業(yè)的其他潛在負債。、該企業(yè)的其他潛在負債。（例如：電訊盈科將北京的土地轉(zhuǎn)讓后罰款主體依然是華夏房地產(chǎn)公司）5、“創(chuàng)造境外創(chuàng)造境外賣股權(quán)賣股權(quán)”（一）境外賣股權(quán)。（一）境外賣股權(quán)。將使得企業(yè)所得稅稅率從25%下降到10%，所以如果預計到未來將轉(zhuǎn)賣股權(quán)，拿地之前就要建立外商投資企業(yè)去參與拿地是最好的方式。（二）將增值分段，創(chuàng)造境外賣股權(quán)（組合拳）。（二）將增值分段，