房地產常用術語

1、常用房地產術語集結,本資料近僅用于個人提高，不建議用作商業(yè)行為，希望遵守,2004年7月1日,房屋術語,商品房,是指由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租的房屋。,廉租房,廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。,安居房,安居房指實施國家“安居（或康居）工程”而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面

2、向廣大中低收家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。,經濟適用房,經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是降低建筑標準。是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品

3、房，故又稱為經濟適用房。隨著時代的發(fā)展，經濟適用房的適用性也會發(fā)生質的變化，即隨著經濟發(fā)展水平的提高而不斷的提高住房質量。經濟適用房的建設在數量上必須滿足不斷增長的住房需求，在質量上要通過精心規(guī)劃、精心設計和精心施工，使經濟適用住房的建設達到；標準不高水平高，面積適中功能全，造價不高質量高，占地不多環(huán)境美。,微利房,微利房即廉價房，指的是房地產開發(fā)商修建的用于公開向社會讓利出售獲取自由微利的普通商品房。,二手房,二手房即舊房。新建

4、的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。,公房,公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房

5、，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。,私房,私房也稱私有住宅，私產住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。,已購公房,已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房,不可售公房,不可售公房是指根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花

6、園住宅等成套房屋。,期房,期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當前房地產開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。,現房與準現房,所謂現房是指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購

7、買商品房時應簽出售合同。通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。,尾房,尾房又稱掃尾房。即房地產業(yè)進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。經過正常的銷售后

8、剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。,爛尾房,爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會發(fā)生在房產推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現。,使用權房,使用權房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的

9、住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。,單位產權房,單位產權房是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產權房、系統(tǒng)房。,共同共有房產與共有房產,共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。共有房產：指兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權。,外銷房與內銷房,外銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織

10、和個人。內銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當地企事業(yè)單位和居民。,關于價格,起價,起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中常表“××元／平方米起售”，以較低的起價來引起消費者注意。,均價,“均

11、價”，顧名思義是這個樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。是發(fā)展商根據當前的市場情況制定的收回成本并獲得利潤的價格。 均價一般不是銷售價，一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位于4層或5層；高層在6－8層，戶型位置多為東、西向；一梯二戶的多層樓盤單位面積最高價與均價相差5％－8％，高層在15％－20％之間。,定金,定金是指當事人約定由一方向對方

12、給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發(fā)法通則和《擔保法》八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返

13、還定金 。,違約金,違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。,基價,基價也叫基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價后而得出。,預售價,預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式

14、價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部問核定的價格為準。,一次性買斷價,一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。,交易參考價、補交價、確認價,交易參考價：交易雙方在發(fā)生交易前自己或委托中介評估機構對即將交易的地產所評估的最高、最低和期望價。 補交價：對行政劃撥或無償使用的國有地產發(fā)生轉讓時所收取的價額款。該價一般是根據

15、評估的價格確定，并低于市場價。若今后按市場價格水平補交價款時，贏余要就應放在市場交易價里。 確認價：目前政府有關管理部門對評估機構評估地產所認定的價格。該價格可以是原評估價格，也可以不是。,公告價,公告價：政府有關部門對某些具體的、特殊地產定期向社會所公布的價格。這些價格可以是實際發(fā)生的市場價，也可以是評估價。在公告價格中除了基準地價在我國普及得較多外，其他形式的公告價格中，有的處于試點階段，有的還未被提上議事日程。,市場交易價,市場

16、交易價是指在地產市場上，交易雙方就其地產所達成的交易價格。這種價格有的涉及地產的權屬轉移，如出讓、轉讓，有的則不發(fā)生權屬轉移，如出租、入股，但不管是哪種形式，這種價格的出現，都會發(fā)生與此價格數額相對應的貨幣額的支付。,征用價,征用價指政府征用各種地產時（如農地、林地、市地等）向該地產的原使用者或所有者支付的賠償額。,出讓價、轉讓價、出租價,出讓價指政府將國有地產出讓若干年，并一次性收取這些年的地租現值總額。 轉讓價指地產使用者將其受

17、讓的地產轉讓出去時所收取的貨幣總額。 出租價指地產所有者或使用者出租其他產每年收取的貨幣金額。,入股價,入股價 指地產所有者或使用者將其地產使用權入股與其他投資者進行合作開發(fā)或合作經營，雙主所認可的價格。在目前情況下，為了搞活國有企業(yè)，土地管理部門對其土地入股有一個確認價，這個價不一定就是合作經營或合作開發(fā)雙方所認可的價格。,評估價,評估價是指中介評估機構受委托而對地產評估出的價格。該價格也可以產生在地產不一定要發(fā)生交易

18、，但又必須有價格、價值概念的情形下，如抵押貸款、清產核資等。,征稅價,征稅價如果根據地產價值對地產占用人、所有人或使用人征稅時，就要評估出該地產的價格。例如，土地增值稅，本來是讓交易雙方申報成交價，但他們不申報或申報不實時，就要對其地產進行評估，為征稅提供依據。,清產核資價與抵押價,清產核資價為會計核算的需要，地產未發(fā)生交易時，也要對該地產賦予一定的價格。  抵押價地產擁有人向銀行貸款時，委托評估機構對其抵押的地產所評估的

19、價格。,基準地價與標定地價,基準地價 指城鎮(zhèn)各類各級土地或均南區(qū)域內土地的平均價格。 標定地價 指城鎮(zhèn)各標準地塊的價格,標準農地價與標準林地價,標準農地價：所謂標準農地是根據各地農地的光照、氣溫、降水、土壤結構、有機質含量、微量元素含量、作物產量、經營水平等條件而確定的具有代表意義的地塊。其價格可以是評估的，也可以是市場交易的。  標準林地價：與標準農地價一樣，是指標準林地地塊的價格。所謂標準林地是根據

20、各地林地的光照、氣溫、土壤結構、坡向、坡度、有機質含量、微量元素、降水、森林覆蓋率、林木種類、林木生長速度、林木產量、社會條件、經營水平等條件而確定的具有代表意義的一定面積的林地。其價格一般是評估出來的。,標準交通用地地價,標準交通用地地價：交通用地的種類很多，功能也不完全相同，現在尤其需要先取各類用途的交通用地，根據一定指標來確定其標準的用地，并決定其價格。這在我國目前具有很重要的現實意義。,關于面積,建筑面積,住宅的建筑面積是指建筑

21、物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。,使用面積,住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。,計算使用面積,計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使

22、用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。,公用面積,住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。,公用建筑面積,公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面

23、積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積,公攤面積,商品房公用面積的分攤以幢為單位，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶?？煞謹偟墓膊糠譃楸敬睒堑拇筇谩⒐瞄T廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱

24、間、冷凍機房、消防通道、變配電室、煤氣調壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等，以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻、墻體面積水平投影面積的一半。）不應計入的公用建筑空間有：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間，售房單位自營、自用的房屋，為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理

25、用房）。,實用面積,“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額,套內面積,俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資住房租賃市場。,公攤面積,商品房分攤公用建筑面積主要由兩部分組成：　1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；　2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及

26、外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。,竣工面積,竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工，經驗收合格的建筑,輔助面積,輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。,共有建筑面積,房屋系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。,共有建筑面積分攤系數,整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分

27、攤系數。,銷售面積,銷售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。套內或單元內建筑面積+共有建筑面積,居住面積,住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。,計租面積,作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)

28、一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。,建筑術語,開間,住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進

29、深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。,進深,在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴

30、大。,層高與凈高,層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值,標準層,標準層是指平面布置相同的住宅樓層。,樓間距,依據北京市生活居住建筑間距暫行規(guī)定，兩棟4層或4層以上的生活居住建筑（至少 1棟為居住建筑）的間距，建筑間距系數仍小于以下距離的， 按下列規(guī)定執(zhí)行1、兩建筑的長邊相對的，不小于18米2、一建

31、筑的長邊與另一建筑短邊相對的，不小于12米3、兩建筑的端邊相對的，不小于10米4、4層或4層以 上的生活居住建筑與3層或3層以下生活居住建筑的間距，由城市規(guī)劃行政主管部門 按規(guī)劃要求確定。,建筑密度,它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。各類建筑的基底總面積÷居住區(qū)用地面積=建筑密度（％）。,容積率,容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0

32、.4。,得房率,得房率是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積,綠化率,綠化面積÷規(guī)劃建設用地面積=綠化率對購房者而言，綠化率高為好。,綠地率,各類綠地的總和÷居住區(qū)用地=綠地率（% ）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、

33、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。,隔斷與過道,隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面。過道是指住宅套內使用的水平交通空間。,實用率,實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率＝套內建筑面積÷套內建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積,工程術語,陽臺與平臺,陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。,公用建筑面積分

34、攤系數,將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。即公用建筑面積分攤系數＝公用建筑面積÷套內建筑面積之和。,走廊,走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。,地下室與半地下室,地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者,玄關,玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地

35、段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。,走道,亦稱通道，指聯系房間、門廳和疏散人流的通道。從房間的聯系考慮，走道的寬度應滿足人的通行和搬運家具的需要。其參考寬度如下：住宅，100一120厘米；教學樓，180(一例有教室)一2

36、40厘米(兩側有教室)；醫(yī)院，240—300厘米；劇場，≥300厘米。從防火和安全疏散角度考慮，走道不宜過長，從房間到樓梯間或外間的最大距離，學校、醫(yī)院一般為35米，其他民用建筑為40米，托兒所、幼兒園為25米。走道通常不計算使用面積，有頂蓋的外走道則應計算建筑面積。,建筑小品,建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。,配建設施與公共服務設施用地,

37、配建設施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。,公共活動中心,公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。,城市居住區(qū),一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模300

38、00～50000人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。,居住小區(qū),居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～15000人相對應，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地,居住組團,居住組團一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居

39、住生活聚居地。,居住區(qū)用地、住宅用地、其他用地,居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等 的總稱。其他用地是指規(guī)劃范圍內除居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。,道路用地與道路紅線,道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放

40、場地。道路紅線是指城市道路 含居住區(qū)級道路 用地的規(guī)劃控制線。,關于住宅,低層房屋,低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結構簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，其舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。,多層房屋,多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4

41、-8層，一般采用磚混結構，少數采用鋼筋混凝土結構。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。,高層房屋,高層房屋是指高于24米的建筑。8層以上(可含8層)的建筑體，一般可分為小高層、高層和超高層。人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。超高層房屋是指超過24層的建筑體。根據國家有關政策對民用建筑高度與層數的設計規(guī)定：

42、4-6層為多層住宅；7-10層為小高層住宅（也稱中高層住宅）；10層以上則為高層住宅，有高層塔樓、高層板樓。,復式住宅,復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內設多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房

43、高2米，上層貯藏讓高1.2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。,躍層式住宅,躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設較多。這類住宅的特點是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相

44、互干擾較小。這類住宅的內部空間因為是借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，頗受海外僑胞和港澳臺胞的歡迎，在南方城市建設、買賣較多，近年來在北方城市的一些高級住宅設計中，也開始得到推廣,“錯層式”住宅,“錯層式”住宅主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層式和復式房屋有一個共同的特征區(qū)別于平面式的房屋。平面式表示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于同一層面，而錯層和復式內的各個房間則

45、處于不同層面。錯層和復式房屋的區(qū)別在于盡管兩種房屋均處于不同層面，但復式層高往往超過一人高度，相當于兩層樓，而錯層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。因此錯層有“壓縮了的復式”之稱。另外，復式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯層式兩個（或三個）樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯開,公寓式住宅,公寓式住宅是相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅大多是高層，標準較高，每一層內有若干單獨使用

46、的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。,花園式住宅,花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。,Townhouse,Townhouse ＴＯ

47、ＷＮＨＯＵＳＥ也叫聯排別墅，正確的譯法應該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯排而建的市民城區(qū)房屋。,磚木結構,是指承重的主要構件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。,框架-剪力墻結構,框架-剪力墻結構也稱框剪結構，這種結構是在框架結構中布置一定數量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度?？蚣艚Y構的受力特點，是由框架和剪力墻結構兩種不

48、同的抗側力結構組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結構中的框架，剪力墻在框剪結構中也不同于剪力墻結構中的剪力墻。在下部樓層，剪力墻的位移較小，它拉著框架按彎曲型曲線變形，剪力墻承受大部分水平力，上部樓層則相反，剪力墻位移越來越大，有外側的趨勢，而框架則有內收的趨勢，框架拉剪力墻按剪切型曲線變形，框架除了負擔外荷載產生的水平力外，還額外負擔了把剪力拉回來的附加水平力，剪力墻不但不承受荷載產生的水平力，還因為給框架一個附加水平力而

49、承受負剪力，所以，上部樓層即使外荷載產生的樓層剪力很小，框架中也出現相當大的剪力。,混合結構,是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。,鋼混結構住宅,鋼混結構住宅的結構材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細骨料（碎石）、水等的混合體。此結構的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割

50、較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結構。但這種結構工藝比較復雜，建筑造價也較高。,鋼結構,指主要承重構件全部采用鋼材制作，它與鋼筋混凝土建筑相比自重較輕，能建超高摩天大樓；又由于其材料的特殊性，能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。,框架結構住宅,框架結構住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質量較好。

51、框架結構由梁柱構成，構件截面較小，因此框架結構的承載力和剛度都較低，它的受力特點類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個方向都承受很大的水平力，這時，現澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結構的墻體是填充墻，起圍護和分隔作用，框架結構的特點是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。,園林建筑,園　亭,供游人休息和觀景的園林建筑。園亭的特點是周圍開敞，在造型上相對的小而集中，因此，亭常與

52、山、水、綠化結合起來組景，并作為園林中“點景”的一種手段。,園　廊,屋檐下的過道及其延伸成獨立的有頂的過道稱廊，建造于園林中的稱為園廊。在園林中，廊不僅作為個體建筑聯系室內外的手段，而且還常成為各個建筑之間的聯系通道，成為園林內游覽路線的組成部分。它既有遮蔭蔽雨、休息、交通聯系的功能，又起組織景觀、分隔空間、增加風景層次的作用。廊在各國園林中都得到廣泛應用。,中國園林中廊,中國園林中廊的結構常用的有：木結構、磚石結構、鋼及混凝土結構

53、、竹結構等。廊頂有坡頂、平頂和拱頂等。中國園林中廊其基本類型，按結構形式可分為：雙面空廊、單面空廊、復廊、雙層廊和單支柱廊五種。按廊的總體造型及其與地形、環(huán)境的關系可分為：直廊、曲廊、回廊、抄手廊、爬山廊、疊落廊、水廊、橋廊等。,雙面空廊,雙面空廊。兩側均為列柱，沒有實墻，在廊中可以觀賞兩面景色。雙面空廊不論直廊、曲廊、回廊、抄手廊等都可采用，不論在風景層次深遠的大空間中，或在曲折靈巧的小空間中都可運用。北京頤和園內的長廊，就是雙

54、面空廊，全長728米，北依萬壽山，南臨昆明湖，穿花透樹，把萬壽山前十幾組建筑群聯系起來，對豐富園林景色起著突出的作用。,單面空廊與復廊,單面空廊有兩種：一種是在雙面空廊的一側列柱間砌上實墻或半實墻而成的；一種是一側完全貼在墻或建筑物邊沿上。單面空廊的廊頂有時作成單坡形，以利排水。復廊。在雙面空廊的中間夾一道墻，就成了復廊，又稱“里外廊”。因為廊內分成兩條走道，所以廊的跨度大些。中間墻上開有各種式樣的漏窗，從廊的一邊透過漏窗可以看到廊的

55、另一邊景色，一般設置兩邊景物各不相同的園林空間。如蘇州滄浪亭的復廊就是一例，它妙在借景，把園內的山和園外的水通過復廊互相引借，使山、水、建筑構成整體。,雙層廊,雙層廊。上下兩層的廊，又稱“樓廊”。它為游人提供了在上下兩層不同高程的廊中觀賞景色的條件，也便于聯系不同標高的建筑物或風景點以組織人流，可以豐富園林建筑的空間構圖。,外國園廊,西方古典園林中廊的尺度一般較大，平面形狀通常為直線形、半圓形、冂字形等。建筑形式采用古典柱式的，稱為

56、柱廊。在西方現代園林中，廊的運用十分自由、靈活，柱子較細，跨度較大，造型依環(huán)境而變化，多采用平屋頂形式，以鋼、混凝土、塑料板等現代建筑材料構筑。,水　榭,供游人休息、觀賞風景的臨水園林建筑。中國園林中水榭的典型形式是在水邊架起平臺，平臺一部分架在岸上，一部分伸入水中。平臺跨水部分以梁、柱凌空架設于水面之上。平臺臨水圍繞低平的欄桿，或設鵝頸靠椅供坐憩憑依。平臺靠岸部分建有長方形的單體建筑（此建筑有時整個覆蓋平臺），建筑的面水一側是主

57、要觀景方向，常用落地門窗，開敞通透。既可在室內觀景，也可到平臺上游憩眺望。屋頂一般為造型優(yōu)美的卷棚歇山式。建筑立面多為水平線條，以與水平面景色相協調。例如蘇州拙政園的芙蓉榭,園　橋,1、平橋：外形簡單，有直線形和曲折形，結構有梁式和板式。板式橋適于較小的跨度，曲折形的平橋，是中國園林中所特有，不論三折、五折、七折、九折,通稱“九曲橋”。 2、拱橋：造型優(yōu)美，曲線圓潤，富有動態(tài)感。單拱的如北京頤和園玉帶橋，河北趙州橋的“敞肩拱”是中國

58、首創(chuàng)，在園林中仿此形式的很多，如蘇州東園中的一座。3、亭橋、廊橋：加建亭廊的橋，稱為亭橋或廊橋，供游人遮陽避雨，增加橋的形體變化?！　?、其它：汀步，又稱步石、飛石。淺水中按一定間距布設塊石，微露水面，使人跨步而過。,小　品,園林中供休息、裝飾、照明、展示和為園林管理及方便游人之用的小型建筑設施。園林建筑小品按其功能分為五類：1、供休息的小品。包括各種造型的靠背園椅、凳、桌和遮陽的傘、罩等。常結合環(huán)境，用自然塊石或用混凝土作成仿

59、石、仿樹墩的凳、桌；或利用花壇、花臺邊緣的矮墻和地下通氣孔道來作椅、凳等；圍繞大樹基部設椅凳，既可休息，又能納蔭。2、裝飾性小品。各種固定的和可移動的花缽、飾瓶，可以經常更換花卉。裝飾性的日晷、香爐、水缸，各種景墻（如九龍壁）、景窗等，在園林中起點綴作用。3、結合照明的小品。園燈的基座、燈柱、燈頭、燈具都有很強的裝飾作用。4、展示性小品。各種布告板、導游圖板、指路標牌以及動物園、植物園和文物古建筑的說明牌、閱報欄、圖片畫廊等，都對

60、游人有宣傳、教育的作用。5、服務性小品。如為游人服務的飲水泉、洗手池、公用電話亭、時鐘塔等；為保護園林設施的欄桿、格子垣、花壇綠地的邊緣裝飾等；為保持環(huán)境衛(wèi)生的廢物箱等。,產權和銷售,房屋權屬證書,房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》,房屋產權,房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。,產權證書,產權證書是指

61、“房屋所有權證”和“土地使用權證”。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。,三種產權證的區(qū)別,一、商品房：完整的房屋所有權包括四個部分：房屋使用權、占有權、處置權和收益權。普通商品房的產權證書擁有全部的這四項權利，在不違反法律規(guī)定的情況下，可以自由地轉讓、出租或贈與，不受任何單位或個人的限制和干涉，其收益全

62、部歸個人所有，購買人除稅費外不需要交其他的費用。 二、經濟適用房：產權證書所擁有的這四項權利和普通商品房基本是一樣的，唯一不同的是，經濟適用房在出售時，購買人要按經濟適用房所在地標定地價的10％交納土地出讓金，沒有標定地價的，土地出讓金的價款暫按房屋售價的3％交納。 三、房改房：房改房產權證基本可分為兩種：按成本價購買的產權證（下簡稱成本價）和按標準價購買的產權證（下簡稱標準價）。成本價的產權證的房屋可直接上市進行交易或產權人先將成

63、本價房變?yōu)樯唐贩咳缓笤偕鲜薪灰?。不需經過原產權單位同意就可處置，但該房屋不能辦理贈與，在收益權上受到一定的限制。,商品房預售需具備哪些條件？,1、預售人已取得房地產開發(fā)資質證書、營業(yè)執(zhí)照；2、按照土地管理部門有關規(guī)定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書；3、持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質量和安全監(jiān)督手續(xù)；4、已確定施工進度和竣工交付使用時間；5、七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工

64、程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數；6、在項目所在地商業(yè)銀行設商品房預售款專用賬戶；7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。,房地產廣告不得包含哪些內容？,房地產廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內容對項目情況進行的說明，不得有悖社會良好風尚。預售商品房廣告中不得出現融資或變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾不得出現返本銷售或變相返本銷售的內容；不得出現售后包租或變相售后包租的內容。,《房地產預售許可證》包含哪些內容？,

65、1、預售許可證編號2、開發(fā)商名稱3、項目名稱4、項目坐落地點5、土地使用權出讓合同書號、地塊編號6、《房地產證》編號、棟數7、批準預售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數、間數8、發(fā)證機關、有效期9、附注內容等,什么情況下，開發(fā)商不得刊登房地產廣告？,1、未取得商品房預售許可證的預售商品房；2、在未依法取得國有土地使用權的土地上開 發(fā)建設的房屋3、違章建設的房屋4、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其