房地產(chǎn)財務(wù)分析ppt課件

1、房地產(chǎn)投資中的財務(wù)管理與采購管理,講師：楊云,目錄,運營儀表盤原理介紹項目成本或投資估算房地產(chǎn)成本與可變成本控制財務(wù)內(nèi)控管理采購成本分析控制采購方式選擇（招投標(biāo)采購、集中采購、專業(yè)采購等）完整的房產(chǎn)財務(wù)投資分析模型,用數(shù)據(jù)管理公司,戰(zhàn)略需要數(shù)字作依據(jù)細(xì)節(jié)需要數(shù)字作說明經(jīng)營需要數(shù)據(jù)作評估管理需要數(shù)據(jù)作指南,財務(wù)管理的關(guān)鍵點,財務(wù)管理的目的：資產(chǎn)的保值資產(chǎn)的增值財務(wù)管理的基本點掌控公司資產(chǎn)的每一個轉(zhuǎn)化點減少運

2、營的不確定性,風(fēng)險控制,R=P(O/L),,,,確定性,時間,目標(biāo),,我們?yōu)楹慰床灰姡?找出課堂的十個不足點。標(biāo)準(zhǔn)低了?？磻T了。,挖掘?qū)毑亍故緮?shù)據(jù)案例（工具）,客戶價值分析銷售人員分析,是否增加成本？數(shù)據(jù)是否可靠？結(jié)果是否很難得到？,1、成本管理的宗旨與原則不明確管理思想：“ 成本核算＝成本控制＝成本管理”管理目的：“ 節(jié)約、省錢、不被騙”表現(xiàn)特點：造價計算（概、預(yù)、結(jié)）— — 定額模式下，強調(diào)個人經(jīng)驗，追求算得快

3、、算量準(zhǔn)、定額熟、套價正確。結(jié)果：成本管理經(jīng)驗?zāi)w淺，缺乏管理知識和經(jīng)驗的沉淀。2、成本管理無“ 全面組織” 保障兩個極端：（1）強勢地位：權(quán)威部門— 官僚機構(gòu)— 成本管理＝降低造價（2）無成本意識：成本部＝審算部— 成本管理處于核算水準(zhǔn),傳統(tǒng)“ 成本管理” 的誤區(qū)：,— 以標(biāo)準(zhǔn)化合同文本與流程化管理為核心— 工程量清單計價模式— 結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價計算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法，以項目營銷定位與技術(shù)管理為依托，

4、以產(chǎn)品價值的實現(xiàn)為目標(biāo)展開成本管理工作。強調(diào)企業(yè)/團隊的共同目標(biāo)：利潤，講求性價比，發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值。 主動、全面、動態(tài)成本管理原則：成本超前先行（成本控制的重心前移）；積極、主動圍繞目標(biāo)成本的實現(xiàn)進(jìn)行控制；全過程、全方位、全環(huán)節(jié)、全員參與的動態(tài)成本管理；目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項目的每一個階段，凡是做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設(shè)計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。 核算型的成本管理已瀕臨

5、淘汰，控制型的成本管理模式已不能滿足市場的要求，成本管理必須向價值創(chuàng)造型轉(zhuǎn)變—核心就是產(chǎn)品“ 價值工程” 研究。,現(xiàn)代地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念,1、項目成本管理的目的— 提升價值2、項目成本的構(gòu)成— 全成本，空間與時間分布3、項目成本管理的階段— 全過程4、項目成本管理的責(zé)任人— 全員5、項目成本管理的方法— 目標(biāo)成本管理6、項目成本管理的要點— 合理確定與動態(tài)控制,現(xiàn)代地產(chǎn)企業(yè)------成本管理理念,1、房地產(chǎn)公司是

6、企業(yè)，利潤是企業(yè)用永恒目標(biāo)2、利潤與成本的關(guān)系收入一定的情況下，成本越低，利潤越大3、成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的—項目公司的目標(biāo)4、成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益— — 提升價值 成本控制不等于省錢,花得多會浪費，花得少也會有浪費，花多花少不是重點，花的有效才是關(guān)鍵,項目成本管理的目的：,1、成本構(gòu)成：? 建造成本=前期工程費+基礎(chǔ)設(shè)施費＋建安工程費（土建＋安裝）+公共配套設(shè)施費

7、? 開發(fā)成本=土地成本+建造成本+開發(fā)期間費用? 全成本（即項目總投資成本）＝開發(fā)成本+開發(fā)費用（管理費用＋營銷費用＋財務(wù)費用）2、時間與空間上的分布時間：建設(shè)全過程都在發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場；實體+費用,項目成本的構(gòu)成：,1，階段? 立項\定位\設(shè)計? 發(fā)包\施工\竣工\維護2，對應(yīng)成本實現(xiàn)過程---由虛到實? 虛擬：估、概、預(yù)算? 現(xiàn)實：合同價、付款、結(jié)算價……從虛到實的轉(zhuǎn)折點就是發(fā)包,項目成本管理

8、的階段：,項目成本管理的全過程,●立項階段— 成本測算，項目經(jīng)濟性評價●策劃階段— 選擇性價比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計劃●設(shè)計階段：— 方案：最經(jīng)濟合理方案，符合項目定位— 初步：材料設(shè)備的合理選型— 施工圖：限額設(shè)計，圖紙的質(zhì)量和時間保證●發(fā)包階段— 通過市場競爭找到合適的價格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系）●施工階段— 合約管理（變更和簽證的管理，支付管理）●竣工階段— 結(jié)算、索賠辦理,各階段成

9、本管理重點內(nèi)容：,1. 所有與產(chǎn)品建造相關(guān)的部門，都要有成本管理的責(zé)任和成本意識---只有考慮了產(chǎn)品的性價比問題，才能算是有了成本意識…2. 責(zé)任成本管理體系的建立目的：令全員實施自覺的成本管理行為要素：（1）責(zé)任范圍；（2）責(zé)任人（3）評價標(biāo)準(zhǔn)；（4）評價人3. 成本管理專業(yè)人員的職責(zé)：? 全面、全過程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作? 了解產(chǎn)品、掌握市場，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控；? 整合社會資源的目標(biāo)就是讓其符合我們

10、的產(chǎn)品定位；我們的工作---協(xié)調(diào)整合，不論是設(shè)計、工程還是成本人員，都是專家型的管理者（不是面包師）,項目成本管理的責(zé)任主體,1. 目標(biāo)成本管理的內(nèi)容--目標(biāo)成本的確定 與動態(tài)控制兩方面2. 目標(biāo)成本確定的依據(jù)— 經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫、市 場調(diào)研、對產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)的把握度3. 實現(xiàn)目標(biāo)成本動態(tài)監(jiān)控的手段— 成本信息化管理4. 目標(biāo)成本管理的過程— PDCA 循環(huán),項目成本管理的方法— 目標(biāo)成本管理,1、合理確定— 確定

11、是控制的前提和基礎(chǔ)，市場定價原則，沒有準(zhǔn)確只有合理；成本的決定因素：外部— 市場；內(nèi)部— 產(chǎn)品策劃與定位；成本的影響因素: 諸多經(jīng)營、技術(shù)、管理方面;成本確定的方法: 決不是靠定額算出來的；靠對市場和產(chǎn)品的把握，市場包括銷售市場和原材料市場成本確定的過程:行業(yè)特點決定成本的特點：單件性、復(fù)雜性、多次性；從虛到實；成本實現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：招標(biāo)（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場結(jié)合— 招標(biāo)的目的就是形成有效的競爭；競爭是降價的最有效手段— 定

12、標(biāo)的原則：合理低價；合理的概念：能做出符合要求產(chǎn)品,項目成本管理的要點——合理確定和有效控制,2、有效控制— — 動態(tài)監(jiān)控，做到隨時心中有數(shù) 控制伴隨實施的全過程，保證在過程中的實施不偏離既定目標(biāo)，控制是動態(tài)的。 控制的要素：合理的目標(biāo)、偏差測定、及時反饋與修正。 控制不等于限制：心中有數(shù)就可以說在控制之中，時刻掌握實際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案。3、技術(shù)經(jīng)濟既結(jié)合又

13、分離的原則? 技術(shù)— 招標(biāo)籌劃書— 合同策略＋合同界面— 合同文件— 清單包干? 經(jīng)濟— 設(shè)計任務(wù)書— 方案＋目標(biāo)成本— 擴初/施工圖＋目標(biāo)成本調(diào)整— 工程量清單— 合同單價/合價,項目成本管理的要點——合理確定和有效控制,1、項目動態(tài)成本監(jiān)控— — 臺帳月報、信息化系統(tǒng)2、設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證的管理3、論材料設(shè)備的核價4、成本管理工作的階段性總結(jié)5、工程預(yù)結(jié)算管理6、合理使用外部造價咨詢單位7、成本人員定期下現(xiàn)場，及

14、時做好記錄8、工程糾紛、索賠與反索賠的處理9、完善的資料管理,項目工程階段成本管理,運營分析是戰(zhàn)略執(zhí)行的保障,我們在哪里？,關(guān)注焦點輸出,起步前 起步 成長 發(fā)展 成熟 穩(wěn)定,,,意識,理解,行動性信息,決策自動化,決策潛伏期,數(shù)據(jù)新鮮性,,,見識,,,行動,報表的意義,系統(tǒng)類型分

15、析方法高管看法投資回報架構(gòu),起步前 起步 成長 發(fā)展 成熟 穩(wěn)定,,,,投資回報,目錄,運營儀表盤原理介紹項目成本或投資估算房地產(chǎn)成本與可變成本控制財務(wù)內(nèi)控管理采購成本分析控制采購方式選擇（招投標(biāo)采購、集中采購、專業(yè)采購等）完整的房產(chǎn)財務(wù)投資分析模型,不要等到

16、情況不可收拾,財務(wù)管理的基礎(chǔ),（直觀的量本利分析）,企業(yè)如何營造持續(xù)性的贏利結(jié)構(gòu),（營運預(yù)測與價格策略）,從股東的角度進(jìn)行決策（投資回報）,目錄,運營儀表盤原理介紹項目成本或投資估算房地產(chǎn)成本與可變成本控制財務(wù)內(nèi)控管理采購成本分析控制采購方式選擇（招投標(biāo)采購、集中采購、專業(yè)采購等）完整的房產(chǎn)財務(wù)投資分析模型,固定成本控制,承包單位是否嚴(yán)格按照合同約定、設(shè)計圖紙、合同工程量清單進(jìn)行施工是固定成本控制的重要內(nèi)容。更改質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，

17、偷工減料更換材料品牌，以次充好增加主材價差，從而影響建設(shè)項目工程質(zhì)量及品質(zhì)，增加項目后期維護成本。,可變成本控制,行定項目洽商變更現(xiàn)場簽證合同外項目,采取低價中標(biāo)高價索貽的策略,行定項目(暫定金額、新定供應(yīng)單價、折定數(shù)量)及合同外項日。由于暫定項目在合同價中屬于可調(diào)部分，承包商會抓住這個機會向建設(shè)單位進(jìn)行高報價，如公共部分精裝修、鋼筋及電纜價格調(diào)整等。洽商變更及現(xiàn)場簽證。由于施工設(shè)計圖紙的缺陷、市場肯銷需求的調(diào)整及工程本

18、身的特點，洽商變更及現(xiàn)場簽證的發(fā)生是難以避免的，承包商通常會想方設(shè)法進(jìn)行索賠。,乙方的主要方法,故意夸大洽商變更事實。如有的洽商變更內(nèi)容應(yīng)屬于技術(shù)變更或細(xì)部調(diào)整.甚至僅是對原設(shè)計要求進(jìn)一步解釋，這些變更內(nèi)容對造價影響很小或者根本沒有影響，承包商會充分利用機會進(jìn)行索賠。若成本管理人員不能深人現(xiàn)場實際了解事情真相.將不利于現(xiàn)場成本的有效控制;同一變更內(nèi)容多次簽認(rèn)。在成本管控過程中，有時候會遇到若干份變更通知實質(zhì)上都是涉及同一項內(nèi)容，承包商

19、通過多次報價，利用時間差，企圖蒙混過關(guān)。若我們不能掌握現(xiàn)場第一手資料，將會對變更審核帶來很大難度;存在洽商變更指令不完全實施或根本不實施的情況。洽商變更指令發(fā)出后，若工程師不加強現(xiàn)場監(jiān)督管理，承包商有時存在僥幸心理.對洽商變更指令不完全實施或根本不實施.,財務(wù)管理應(yīng)對措施,建立相應(yīng)臺賬制定業(yè)務(wù)合同和單據(jù)實時上報制度定期統(tǒng)計與分析,目錄,運營儀表盤原理介紹項目成本或投資估算房地產(chǎn)成本與可變成本控制財務(wù)內(nèi)控管理采購成本分析控制

20、采購方式選擇（招投標(biāo)采購、集中采購、專業(yè)采購等）完整的房產(chǎn)財務(wù)投資分析模型,報表的三大功能,監(jiān)控重要的商務(wù)流程和行為，當(dāng)潛在的問題出現(xiàn)時，根據(jù)商業(yè)業(yè)績的度量標(biāo)準(zhǔn)來發(fā)出警報。分析出現(xiàn)問題的根源，通過發(fā)現(xiàn)相關(guān)及時地信息，從多種角度和不同層次分析細(xì)節(jié)。管理人員和流程來改善決策，將業(yè)績達(dá)到最佳化，促使企業(yè)向正確的方向發(fā)展。,提升管理的步驟,建立合適的管理流程和報表體系分析運營結(jié)構(gòu)規(guī)劃和實施改進(jìn)方案循環(huán)提高,預(yù)算編制科目標(biāo)準(zhǔn)化

21、,會計科目中成本類明細(xì)科目的設(shè)置應(yīng)盡量與房地產(chǎn)工程項目管理預(yù)算主體內(nèi)容相一致，以便日后能與房地產(chǎn)工程項目管理成本預(yù)算數(shù)同一口徑進(jìn)行對比、分析，從而有效實施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗總結(jié)和新開發(fā)項目的成本管理與控制提供參考和標(biāo)準(zhǔn)。,預(yù)算及資金控制提前化,先單后貨原則。 科目一致原則周月計劃原則,合同控制檔案化,合同留底制度費用與合同關(guān)聯(lián)制度,費用的數(shù)據(jù)跟蹤,費用與預(yù)算趨勢分析合同外費用趨勢分析合同執(zhí)行質(zhì)量分析費用分布分

22、析,目錄,運營儀表盤原理介紹項目成本或投資估算房地產(chǎn)成本與可變成本控制財務(wù)內(nèi)控管理采購成本分析控制采購方式選擇（招投標(biāo)采購、集中采購、專業(yè)采購等）完整的房產(chǎn)財務(wù)投資分析模型,采購管理的結(jié)構(gòu),金額大大眾 瓶頸金額小,采購數(shù)據(jù)檔案化與標(biāo)準(zhǔn)化,物料標(biāo)準(zhǔn)化供應(yīng)商標(biāo)準(zhǔn)化合同檔案化采購單標(biāo)準(zhǔn)化與檔案化倉庫數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化與檔案

23、化,物料數(shù)據(jù)的跟蹤,采購物料趨勢分析價格趨勢分析量價配合分析品類分布分析進(jìn)度分布分析存貨分析,目錄,運營儀表盤原理介紹項目成本或投資估算房地產(chǎn)成本與可變成本控制財務(wù)內(nèi)控管理采購成本分析控制采購方式選擇（招投標(biāo)采購、集中采購、專業(yè)采購等）完整的房產(chǎn)財務(wù)投資分析模型,房地產(chǎn)采購方式類別,一個好的精細(xì)化管理設(shè)計思路，必須能夠起到固化流程且提高效率的效果，而無論多么復(fù)雜的流程，都能最終化繁為簡，實現(xiàn)企業(yè)的明確要求。,采購精

24、細(xì)化管理,競爭機制,,,與供應(yīng)商密切溝通： 1、充分理解甲方的需求 2、理解技術(shù)、質(zhì)量和服務(wù)要求 3、制定計劃保證供貨期,,戰(zhàn)略采購,長期合作,價格優(yōu)惠,,付款方式優(yōu)惠條件,,甲方,供應(yīng)商,信譽保證,,,,風(fēng)險防范,,集團戰(zhàn)略供應(yīng)商的------管理與供應(yīng)鏈維護,合同財務(wù)評估案例,結(jié)尾,,現(xiàn)有財務(wù)報告評點,,總體概況,敏感度分析,現(xiàn)金流分析,資金缺口分析,我們和成功企業(yè)的差別何在？,中國企業(yè)家：我們知道的差不多了！杰克.