論房地產登記和我國房地產登記制度的完善.pdf

1、遼寧師范大學碩士學位論文論房地產登記和我國房地產登記制度的完善姓名：劉寶亮申請學位級別：碩士專業(yè)：科學社會主義與國際共產主義運動指導教師：丁慧20060501論房地產臀記和我困房地產=；；!記制度的完善會平法律價值已經不能真正滿足我國的發(fā)展需要，嚴重束縛了房地產業(yè)發(fā)展的步伐。因此，有必要對房地產登記的基礎理論、登記實體與程序理論的構建等重新認識，在結合現實和存在問題的基礎上提出建議，以期對我國房地產登記制度的改革和完善有所稗益。一、房地

2、產登記的概念研究概念對于研究fl學問來說，都具有十分重要的價值。房地產行業(yè)的飛速發(fā)展促進了有關房地產法律的研究不斷深入，房地產法有成為fq獨立法律科學的趨勢。登記作為房地產法律的不可缺少的組成部分，必須首先明確它的概念，沒有準確的法律概念，就不能構建明確的法律體系。然而，目前法學理論界對房地產登記的概念卻沒有一個統(tǒng)一又切合法理的觀點。所以，本文首先從登記的目的、功能和性質等三個相互聯(lián)系、相互作州的方面出發(fā)，米研究房地產登記的概念。(一)

3、房地產登記的目的要準確地理解房地產登記的目的，我們不能不聯(lián)系到它的起源與發(fā)展。房地產登記制度設立的最初動因是從個人目標出發(fā)，通過登記明確其權利，保護私人財產權利，保障交易安全，具有明顯的私法行為性質。隨著社會利茄的強化，價值觀念由“個人本位”向“社會本位”轉變，國家實施登記手段以對房地產資源和市場要素進行宏觀調控，為社會發(fā)展與規(guī)劃提供可靠的依據。于是，登記又有了維護社會秩序和公共利益的目的。相應地，登記行為便表現出公法行為的性質。關于登

4、記的目的說法不一，“行政管制目的論”是我國理論界與實務界有代表性的觀點?！暗怯浶袨槭菫榱藢崿F行政管理目的而進行的，體現了國家管理房屋的行政目的?！盵1]登記是國家基于社會公共事務管理者和土地所有人的雙重身份對房地產權利關系進行干預，為合法有效的房地產歸屬與利用關系提供強制力支持，有力地保護了權利人的合法權益。另一種有代表性的觀點認為，“登記的主要目的在于公示，也就是說，通過登記將不動產物權的設立、移轉、變更的情況向公眾予以公開，使公眾了

5、解某項不特定的不動產上所形成的物權狀態(tài)?！盵2]臺灣的王澤鑒先生認為，“以登記作為不動產權利變動之公示手段，是人類法律生活之一項重大制度”。[3]美國的彼得哈伊在《美國法律概論》寫到：“登記并不構成買受人財產權利的基礎。它的唯一作用是揭示有關這一財產所已發(fā)生的處分。”[4]可見，公示是房地產登記的最主要特征，基于物權公示原則而產生的登記制度與物權之公示有著天然的契合點，以登記來建立一種靜態(tài)和動態(tài)秩序。筆者認為，在不同的政治、經濟和思想根

6、源的基礎上，登記的目的與一個國家的登記制度價值追求有密切的關系。在社會主義計劃經濟體制平|】前蘇聯(lián)立法經驗的影響一F，我國的房地產登記制度在80年代重建時追求的是國家對房地產權利的管制。這樣，登記是行政權力的擴張，登記自然成為行政管理的工具。在登記制度起源的西方國家，登記作為一項維護安全的私法制度而確立，登記是對物權正當性和排他性的一種公示形式。由此可見，東西國家對登記制度的價值追求有顯著的差別，登記目的明顯不同。但在“以人為本”、“尊