前期策劃階段房地產市場分析.pdf

1、房地產市場逐漸由買方市場過渡到賣方市場，企業(yè)取得一塊地就能制勝的神話已經遠去，房地產市場逐步由以往暴利階段轉變到微利時期，激烈的競爭需要企業(yè)在項目開始前就進行項目的需求分析，因此完善房地產市場需求理論和方法對促進房地產業(yè)的健康發(fā)展以及增強房地產企業(yè)的競爭能力具有重要的理論和實踐意義。 通過查閱國內外房地產市場需求理論的現(xiàn)狀及其發(fā)展歷史，發(fā)現(xiàn)國內在前期策劃階段市場分析的理論和實踐比較欠缺，對此階段的市場分析不夠重視，導致了空置面積

2、和房價的大幅上升，引起了諸多的矛盾。所以本文結合國內外前期市場的研究成果，討論了在前期策劃階段影響房地產市場需求的因素。首先通過對城市規(guī)劃的研究發(fā)現(xiàn)線狀和面狀基礎設施對房價影響較大，線狀的影響集中在建設期，面狀影響比較平穩(wěn)；結合規(guī)劃的特點對房地產企業(yè)提出了要根據(jù)基礎設施的類型來確定投資時期和重點。 在需求方面，結合大連市房地產的調查資料提出了把房地產消費者用馬斯洛模型進行分層分析，通過分析各個階層目標消費者的特征，得出了影響各階

3、層的關鍵因素。 結合前幾章的市場影響因素的分析，利用灰色關聯(lián)理論計算出了影響大連市房地產市場需求的主成因素：房地產價格和支配收入，通過計量經濟學組合預測理論和利用SPSS逐步統(tǒng)計分析，以房地產價格和支配收入為主成因素建立了大連市六區(qū)的房地產市場需求的初步模型，再結合各因素之間的相關分析表，簡化了模型，提高模型各因素之間的獨立性，計算出了大連市的房地產市場需求量。結果表明大連市房地產市場需求增量比較穩(wěn)定，土地供應不穩(wěn)定，房地產企業(yè)