[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)市場分析(ppt81頁)

1、房地產(chǎn)市場分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的一般問題第二節(jié) 房地產(chǎn)市場分析第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序第四節(jié) 房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法,來自資料搜索網(wǎng)(www.3722.cn), 海量資料下載,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的一般問題,一、房地產(chǎn)市場的特征 1．房地產(chǎn)市場是信息不充分的市場 由于房地產(chǎn)市場與完全競爭市場的四個條件相差較遠(yuǎn)，因此，缺乏信息是房地產(chǎn)市場的重要特征。,房地產(chǎn)市場的一般問題,2．房地產(chǎn)市場的

2、區(qū)域性強(qiáng) 房地產(chǎn)商品的固定性，決定了房地產(chǎn)市場具有明顯的區(qū)域性。這一區(qū)域性表現(xiàn)為：不同地區(qū)市場發(fā)育和完善程度千差萬別；同一類型產(chǎn)品地域價差大；市場供求圈小，市場輻射功能弱等。房地產(chǎn)市場所包括的范圍越大，對房地產(chǎn)投資者的意義就越小。,房地產(chǎn)市場的一般問題,3．房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的異質(zhì)性 這種異質(zhì)性，主要是指房地產(chǎn)市場供給產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化，也就是說產(chǎn)品之間不可替代。,房地產(chǎn)市場的一般問題,4．地產(chǎn)市場的壟斷性 土地是一種有

3、限的資源，一旦某塊土地被某人占有，就會形成對該塊土地的壟斷。但由于土地所有制的性質(zhì)不同，對土地的壟斷也具有不同的特點(diǎn)。在土地私有化為主的國家，土地的壟斷實(shí)質(zhì)上是一種私人的壟斷。,房地產(chǎn)市場的一般問題,5．房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場 房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，其交易過程只有貨幣的單方面的“商流”，而沒有物質(zhì)實(shí)體的“物流”。房地產(chǎn)市場是不動產(chǎn)市場，在交換中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，每一次交換行為都是對房地產(chǎn)權(quán)利的重新界定，

4、 從這個意義上說，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場，是權(quán)益的讓渡市場。,房地產(chǎn)市場的一般問題,6．房地產(chǎn)市場對商品短期供求變化反映不靈敏 當(dāng)市場上出現(xiàn)某種房地產(chǎn)商品供過于求時，由于開發(fā)商已經(jīng)投入了大量資金，施工正在進(jìn)行，而不可能停止建設(shè)。當(dāng)市場上某種房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供不應(yīng)求時，雖然開發(fā)商可采取某種措施加快施工進(jìn)度，但也不可能像其它工業(yè)品生產(chǎn)那樣，迅速適應(yīng)市場需求拿出產(chǎn)品來投放市場，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)商品的短期供求

5、變化反映遲鈍。,房地產(chǎn)市場的一般問題,二、房地產(chǎn)市場的效率 市場效率，是指市場傳遞產(chǎn)品和價格的信息的功能。獲得反映市場價格最新信息的時間通?？梢杂檬袌鲂蕘砗饬?。相對于某些市場而言（如證券市場），房地產(chǎn)市場是一個低效率的市場。,房地產(chǎn)市場的一般問題,1．房地產(chǎn)市場低效率的原因 1）在房地產(chǎn)市場上，每一個交易物都是彼此獨(dú)立的。 2）房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。 3）房地產(chǎn)交易過程較為復(fù)雜。 4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費(fèi)大量

6、時間。 5）有關(guān)房地產(chǎn)市場價格的刊物較少。,房地產(chǎn)市場的一般問題,三、房地產(chǎn)市場的分類 按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為： 1）居住物業(yè)市場 居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。 2）商業(yè)物業(yè)市場 商業(yè)物業(yè)有時也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住樓等。位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。,房地產(chǎn)市場的一般問題,3）工

7、業(yè)物業(yè)市場 工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）、倉儲用房等。 4）特殊物業(yè)市場 對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。,房地產(chǎn)市場的一般問題,5）土地市場 在我國，土地市場是指以城鎮(zhèn)土地使用權(quán)為對象進(jìn)行交易的市場。土地的征購、土地的出讓、土地的轉(zhuǎn)讓這三者均屬土地市場的內(nèi)容。

8、 房地產(chǎn)投資分析主要側(cè)重于前兩類市場的分析。,房地產(chǎn)市場的一般問題,2．按房地產(chǎn)購買者的目的劃分，房地產(chǎn)市場可分為： 1）房地產(chǎn)自用市場 自用型購買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動對入住空間的需要。,房地產(chǎn)市場的一般問題,2）房地產(chǎn)投資市場 投資型購買者將房地產(chǎn)作為一種投資工具，目的在于將購入的房地產(chǎn)出租、經(jīng)營或轉(zhuǎn)售，并從中獲得投資收益。 房地產(chǎn)投資分析更側(cè)重于第

9、二類市場。,房地產(chǎn)市場的一般問題,3．按房地產(chǎn)權(quán)屬交易的內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)市場可分為： 1）租賃市場 租賃市場是對不同類型房地產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行一定期限和方式的有償轉(zhuǎn)讓的市場。 2）產(chǎn)權(quán)市場 產(chǎn)權(quán)市場是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行買賣的市場。,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場分析,一、房地產(chǎn)市場分析的必要性 房地產(chǎn)項目的市場分析是在投資決策確定之前，調(diào)查市場情況、了解項目背景資料、辨識投資風(fēng)險、選擇投資機(jī)會的過程。 市場

10、分析的必要性表現(xiàn)在以下幾方面： 一是房地產(chǎn)投資決策需要市場分析。 二是房地產(chǎn)經(jīng)營管理需要市場分析。 三是房地產(chǎn)價格策略的制定需要市場分析。,房地產(chǎn)市場分析,二、房地產(chǎn)市場分析的限度 1．市場分析的限制 由于以下幾方面的限制，市場分析的效果有時并不如我們想象的那么好。 1）費(fèi)用的限制 2）時間的限制 3）技能的限制 4）偏好的限制 市場分析可以提供重要的資料與客觀的報告供投資者或決策者參考，但

11、它并不能代替投資者和決策者作決策。,房地產(chǎn)市場分析,2．市場分析的程度 進(jìn)行市場分析的目的是想使投資項目的現(xiàn)金流量及市場價值的變化預(yù)測的準(zhǔn)確，以使自己在開發(fā)結(jié)束時或持有期內(nèi)獲得最大利潤。 如果想做，市場分析是無止境的。因此，在分析到一定階段時，會有一個點(diǎn)使市場分析所需的成本超過收益。這就說明，即使上面所述的四個限制均不存在，也仍然有一個市場分析的合理程度問題。 從圖2-2我們可以看出，只有當(dāng)市場分析的收益超過該分

12、析所花費(fèi)的成本時，市場分析才是合算的。,房地產(chǎn)市場分析,三、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容主要是市場調(diào)查與市場預(yù)測。房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測。 1、房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測 投資環(huán)境是指擬投資的地域（國家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在一定時期內(nèi)所具有的能決定和制約項目投資的各種外部境況和條件的總和。,,房地產(chǎn)投資環(huán)境分析內(nèi)容：（1）基礎(chǔ)設(shè)施

13、城市的基礎(chǔ)設(shè)施主要包括：能源供應(yīng)、交通、給排水、排污、郵電通信等,,（2）自然環(huán)境 自然環(huán)境是指房地產(chǎn)項目所在地域的自然條件和風(fēng)景地理特征。包括地理位置、地質(zhì)條件、氣溫氣候和自然風(fēng)光等。,,（3）配套設(shè)施 生活配套主要指項目周邊區(qū)域的生活設(shè)施，如商場、飯店、娛樂場所、郵局、銀行、醫(yī)院、學(xué)校。,,（4）社會文化 社會文化，是指一個地區(qū)在社會與文化等方面所具有的基本條件。主要包括民族

14、語言、文字、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、文化傳統(tǒng)、價值觀念、道德標(biāo)準(zhǔn)、教育水平及人口素質(zhì)等。,,（5）政治環(huán)境 政治環(huán)境是指擬投資地區(qū)的政治制度、政局的穩(wěn)定性、政策的連續(xù)性以及是否存在戰(zhàn)爭風(fēng)險。政治制度是國家政權(quán)的組織形式及其有關(guān)的管理制度。政治局勢有國內(nèi)局勢和國外局勢兩類。政策法規(guī)即國家或政黨為實(shí)現(xiàn)一定歷史時期的路線而制定的行動準(zhǔn)則。,,（6）經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：國內(nèi)生產(chǎn)總值、國民收入總值、

15、 國民經(jīng)濟(jì)增長率等反映國民經(jīng) 濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)。市場環(huán)境：市場規(guī)模、市場結(jié)構(gòu)、競爭情況等。財務(wù)環(huán)境：項目面臨的資金、成本、稅收等。資源環(huán)境：人力資源、土地資源、原材料資源、 能源等。,,（7）法律環(huán)境 法律環(huán)境，是從法律的完備性、法制的穩(wěn)定性和執(zhí)法的公正性三個方面來研究的投資環(huán)境。,房地產(chǎn)市場分析,2、房

16、地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測（1）各類物業(yè)的供求關(guān)系、空置率、成交量、需求量等。（2）土地批租數(shù)量和用途分布，已批租和待批租土地面積、用途和可建建筑面積，單宗土地出讓轉(zhuǎn)讓信息等。（3）房地產(chǎn)商品的銷售價格、租金和經(jīng)營收入，地價、拆遷安置補(bǔ)償成本、建造成本和其他費(fèi)用，以及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的稅費(fèi)。,,（4）競爭性物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。項目用途、區(qū)位、占地面積、容積率、建筑面積、開工日期等。（5）各類房地產(chǎn)投資收益率和房地產(chǎn)開發(fā)利潤率。（6

17、）項目用地附近地區(qū)土地利用現(xiàn)狀、總體規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃。（7）市場購買者對房地產(chǎn)商品功能的要求，購買者職業(yè)、年齡、受教育程度、現(xiàn)居住或工作地點(diǎn)的區(qū)位分布，投資購買和使用購買的比例等。,房地產(chǎn)市場分析,3、房地產(chǎn)項目在不同階段進(jìn)行市場分析的要點(diǎn) 1）房地產(chǎn)項目定位階段 該階段的市場調(diào)查分析除了進(jìn)行公開在售項目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括項目的細(xì)分市場分析、目標(biāo)市場狀況，消費(fèi)者活動、購買動機(jī)、傾向、決策等心理過程的分析。

18、,房地產(chǎn)市場分析,2）房地產(chǎn)項目市場推廣階段 該階段的市場調(diào)查分析除了進(jìn)行在售項目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括特定項目的銷售狀況、價格調(diào)查、目標(biāo)消費(fèi)者的特征研究，以及用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購買以及使用產(chǎn)品的事實(shí)、意見、動機(jī)等有關(guān)資料，并予以分析研究。,房地產(chǎn)市場分析,3）房地產(chǎn)銷售階段 該階段的市場調(diào)查分析主要包括房地產(chǎn)項目廣告策略在目標(biāo)市場中的反應(yīng)和收效情況，收集并充分研究所收集到的資料，了解公司營銷計劃

19、的執(zhí)行情況、市場上其他在售項目的主要營銷手段和銷售狀況、價格走勢等；此外還包括消費(fèi)者購買商品的動機(jī)以及使用商品的事實(shí)情況調(diào)查分析。,房地產(chǎn)市場分析,4）房地產(chǎn)三級市場調(diào)查分析 具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓過程中價格調(diào)查、成交客戶調(diào)查和區(qū)域調(diào)查以及競爭狀況調(diào)查。,房地產(chǎn)市場分析,四、房地產(chǎn)市場分析中的信息類型 1．從投資者的角度看，分為三個類型。 1）是與宏觀環(huán)境相關(guān)的信息。 2）是與區(qū)域環(huán)境有關(guān)的信息。 3）是與投資項

20、目直接相關(guān)的信息。,房地產(chǎn)市場分析,2．從市場分析的角度看，市場信息分為四個方面。 1）房地產(chǎn)需求方面的信息。 2）房地產(chǎn)供給方面的信息。 3）房地產(chǎn)市場交易方面的信息。 4）其他信息。,房地產(chǎn)市場分析,五、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資市場分析的內(nèi)容 1、市場分析的三個層面（1）城市房地產(chǎn)市場分析 城市房地產(chǎn)市場分析是對項目所在城市內(nèi)總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總供需情況的總體分析,,（2）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析

21、 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析是對某區(qū)域內(nèi)總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總供需情況的綜合分析。專業(yè)房地產(chǎn)分析是對區(qū)域內(nèi)各專業(yè)物業(yè)市場（住宅、辦公、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或?qū)I(yè)子市場的供需分析。它側(cè)重于某一類物業(yè)市場的供求分析。,,（3）房地產(chǎn)項目市場分析 房地產(chǎn)項目市場分析是在前兩個層次的基礎(chǔ)上，對特定地點(diǎn)特定項目作競爭能力分析，預(yù)測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納率進(jìn)行預(yù)測。它側(cè)重

22、于項目競爭能力分析等內(nèi)容。,,2、市場分析的內(nèi)容（1）房地產(chǎn)市場供給分析：供給總量分析、供給結(jié)構(gòu)分析以及供給預(yù)測。（2）房地產(chǎn)市場需求分析：需求容量分析、需求客戶分析。（3）房地產(chǎn)市場租售情況分析：租售價格、租售數(shù)量、租售速度、銷售比例、空置率以及這些指標(biāo)的變化等方面的分析。（4）房地產(chǎn)市場競爭分析：競爭對手和競爭項目分析。,,六、房地產(chǎn)置業(yè)投資市場分析的內(nèi)容1、客戶需求分析住宅物業(yè)：分析租客的數(shù)量、職業(yè)類型、收入情況、受教

23、育程度等，針對物業(yè)的檔次分析潛在的客戶。商業(yè)物業(yè)：商圈的分析和預(yù)測。2、增值情況分析,第三節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序,一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法 房地產(chǎn)市場調(diào)查是以房地產(chǎn)為特定對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究和預(yù)測，并最終為房地產(chǎn)投資項目提供決策服務(wù)的一種活動。房地產(chǎn)市場調(diào)查方法是指市場調(diào)查人員在實(shí)地調(diào)查中收集各種信息資料所采用的具體方法。,房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序,市場調(diào)查的方

24、法主要包括以下幾種： 1．普查法 普查又稱全面調(diào)查，是指對調(diào)查對象總體所包含的全部單位都進(jìn)行調(diào)查。如對一個城市人口、人口結(jié)構(gòu)、年齡、職業(yè)、收入分布情況的調(diào)查，某一公寓大廈的租戶意見調(diào)查。,2．抽樣調(diào)查法 抽樣調(diào)查法是指從調(diào)查對象的總體中，抽取有代表性的若干樣本進(jìn)行調(diào)查，并據(jù)以數(shù)量上推斷總體的調(diào)查方法。 1）隨機(jī)抽樣法（1）簡單隨機(jī)抽樣法（2）分層隨機(jī)抽樣法（3）分群隨機(jī)抽樣法2）非隨機(jī)抽樣法 （1

25、）配額抽樣法（2）任意抽樣法（3）判斷抽樣法,,3．直接調(diào)查法 調(diào)查人員與被調(diào)查者正面接觸，向被調(diào)查者直接詢問的調(diào)查方法。1）訪談?wù){(diào)查2）電話調(diào)查3）郵函調(diào)查4）留置問卷調(diào)查,,4．間接調(diào)查法1）觀察法2）試驗(yàn)法 上述介紹的調(diào)查方法，具體到房地產(chǎn)項目的不同階段會有很強(qiáng)的選擇性。市場調(diào)查通過一定的市場調(diào)查程序得以實(shí)現(xiàn)。,房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序,二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序 1．提出問題，確定調(diào)查的目的

26、 這一步要解決的問題是為什么調(diào)查。只有當(dāng)需要調(diào)查的問題被仔細(xì)、準(zhǔn)確地定義以后，才能設(shè)計研究計劃，獲取切乎實(shí)際的信息。 一般來說，確定調(diào)查目的要有一個過程，不是一時就能確定下來的，可以采用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。,房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序,2．決定收集資料的方法 資料分為第一手資料和第二手資料。第一手資料是專門為要調(diào)查的問題而特地收集或?qū)嶒?yàn)而得的統(tǒng)計資料；第二手資料是指原始資料經(jīng)過整理后所形成的

27、可為他人利用的資料或其它項目已經(jīng)擁有的資料。,,開發(fā)商定期收集的資料：1、行業(yè)信息：全國房地產(chǎn)統(tǒng)計信息、四十個重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)開發(fā)月度統(tǒng)計信息、全國房地產(chǎn)景氣指數(shù)、國家有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)信息、有關(guān)城市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)和房地產(chǎn)價格監(jiān)測信息等。2、經(jīng)濟(jì)適用房信息3、項目所在地的城市房地產(chǎn)管理辦法4、關(guān)于拆遷的信息,第二手資料的來源：1、政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)所統(tǒng)計、公布的資料。如各級政府公報、銀行進(jìn)出口結(jié)匯統(tǒng)計。2、同業(yè)協(xié)會、商會

28、及各種職業(yè)團(tuán)體所公布的資料。如建工集團(tuán)、房管機(jī)構(gòu)等。3、市場研究機(jī)構(gòu)、資信調(diào)查機(jī)構(gòu)或國有企業(yè)、民營企業(yè)所公布的資料。如中信、中行經(jīng)濟(jì)研究所、規(guī)劃研究所等。4、廣告代理商或各種廣告媒體所發(fā)布的資料。5、國內(nèi)外大學(xué)的出版物。6、各種基金會所實(shí)行的研究計劃及報告。7、國內(nèi)外公共圖書館所公布的資料。8、公司本身的各種相關(guān)資料。,房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序,3．設(shè)計調(diào)查表 設(shè)計調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問題如下： 1）決定調(diào)查方式

29、 2）決定采用哪一種類型的問題 3）設(shè)計調(diào)查表問題應(yīng)注意的事項,房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序,4．選樣 5．?dāng)?shù)據(jù)處理、分析與解釋 6．提出調(diào)查報告 需要說明的是，房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場分析的前期工作，房地產(chǎn)市場分析是對市場調(diào)查信息再加工的過程。但有時一些市場調(diào)查做完后，市場分析也就直接包括在市場調(diào)查的過程中了。,1、現(xiàn)有住房的需求情況統(tǒng)計,2、現(xiàn)狀供給情況統(tǒng)計,3、以租金為標(biāo)準(zhǔn)的市場變化情況統(tǒng)計,4、宏觀政策行

30、為變化情況統(tǒng)計,5、銀行金融政策變化情況統(tǒng)計,6、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況統(tǒng)計,第四節(jié)房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法,一、房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類 房地產(chǎn)市場預(yù)測是指運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)查所提供的信息資料，對房地產(chǎn)市場的未來及其變化趨勢進(jìn)行測算和判斷，以確定未來一段時期內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向、需求量、供給量以及相應(yīng)的租金售價水平。 房地產(chǎn)市場預(yù)測一般分為定性預(yù)測和定量預(yù)測。,房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法,1．定性預(yù)測

31、 定性預(yù)測是指依靠人們的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識和分析能力，參照已有的資料，通過主觀判斷，對事物未來的狀態(tài)如總體趨勢、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等做出分析與判斷。 其特點(diǎn)是，主要靠經(jīng)驗(yàn)判斷未來，有時也做一些量化分析作為判斷的輔助手段。,房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法,2．定量預(yù)測 定量預(yù)測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來

32、可能的數(shù)量。,房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法,二、房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法 房地產(chǎn)市場預(yù)測的具體方法因預(yù)測的對象、內(nèi)容、期限不同而有所不同。 通常采用的方法有：直觀判斷法、歷史引申法、因果預(yù)測法。 1．直觀判斷法 這是定性預(yù)測方法的統(tǒng)稱。這種方法適用范圍廣、成本低、費(fèi)時少，但受預(yù)測者的主觀因素影響大，較難提供以準(zhǔn)確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預(yù)測值，在數(shù)據(jù)資料較少或不準(zhǔn)的情況下，多采用此法。定性預(yù)測方法主要包括集體判斷法、專家意見法

33、。,,1）集體判斷法方式：集中企業(yè)高中層的經(jīng)理人員進(jìn)行討論預(yù) 測；集中企業(yè)有經(jīng)驗(yàn)的銷售人員進(jìn)行討論預(yù)測。優(yōu)點(diǎn)：預(yù)測速度快、成本低，易于組織；集思廣益，相互啟發(fā)，避免個人判斷的局限性。缺點(diǎn)：預(yù)測問題易受討論氣氛、權(quán)威人士和當(dāng)時市場形勢的影響；對問題的分析缺乏系統(tǒng)的數(shù)據(jù)。,,2）專家意見法（1）專家會議法（2）專家征詢法（德爾菲法）特點(diǎn)：匿名性、反饋性、統(tǒng)計性。,房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法,2．歷史引伸法 這是定量

34、預(yù)測方法的統(tǒng)稱。在占有若干統(tǒng)計資料、預(yù)測對象的未來受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型進(jìn)行定量預(yù)測，可以得到比較滿意的預(yù)測效果。但是，由于所選擇和建立的數(shù)學(xué)模型不可能把所有因素都考慮進(jìn)去，因此定量預(yù)測的結(jié)果出現(xiàn)誤差也在所難免。此種方法包括簡單平均數(shù)法、移動平均數(shù)法、加權(quán)移動平均數(shù)法、趨勢預(yù)測法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。,房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法,1）簡單平均數(shù)法 簡單平均數(shù)法是用算術(shù)平均值作為新一期的預(yù)測值的方法。

35、 其計算公式如下：,,,,,式中， ：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進(jìn)行預(yù)測時的預(yù)測值； n：代表資料數(shù)； xn：代表第期的實(shí)際銷售數(shù)（=1，2，3，……）。,房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法,2）移動平均法 移動平均法是在簡單平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，其做法是把被平均的項逐漸向后移動加以平均，每項平均的總項數(shù)不變。這個平均數(shù)就直接作為下期的預(yù)測值。平均時，可以用簡單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用加權(quán)平均數(shù)。,房地產(chǎn)市場預(yù)測

36、的種類與方法,簡單移動平均法的計算公式為：,,加權(quán)移動平均法的計算公式為：,,從公式可見，不論簡單式還是加權(quán)式，只能預(yù)測下一期數(shù)值。,例2-1 某房地產(chǎn)公司2004-2007年的商品房實(shí)際銷售量見表2-1，試用移動平均法預(yù)測2009年的銷售量。 表2-1 某房地產(chǎn)公司2004-2007年的銷售量 單位：平方米,,房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法,3）趨勢預(yù)測法 這是歷史引伸法中最適合于中長期預(yù)測的方法。其基本原理是：根據(jù)過

37、去各期的實(shí)際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢，并假定今后按該趨勢繼續(xù)發(fā)展，從而測定今后各期的數(shù)據(jù)。如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等差級數(shù)，則其變化趨勢可用直線方程來表示；如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等比級數(shù)，則可用曲線方程來表示。 在這里，我們只介紹直線趨勢方程。,房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法,求趨勢直線的方程式是：,,式中：y：預(yù)測值；x：代表的年份；a，b：待定系數(shù)運(yùn)用最小二乘法求得如下方程組：,,,,,,,式中：yi：各年的實(shí)際銷售量；xi：各

38、年的代號；n：已掌 握數(shù)據(jù)的年數(shù)。,例2-1 關(guān)于某城市住宅物業(yè)2001-2006年的價格變化情況的統(tǒng)計數(shù)據(jù)見表2-1，預(yù)測2008年該類物業(yè)的市場單價。 表2-1 某住宅物業(yè)2001-2006年的單價變化情況單位：美元/平方米,,表2-1 數(shù)據(jù)整理,房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法,值得注意的是，每一趨勢直線方程都必須注明原點(diǎn)的時間和計量單位，這一點(diǎn)和后面闡述的表明現(xiàn)象變量之間相關(guān)關(guān)系的回歸方程是有區(qū)別的。,房地產(chǎn)市

39、場預(yù)測的種類與方法,4）指數(shù)平滑法 指數(shù)平滑法是在移動平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，指數(shù)平滑法是利用預(yù)測前一期的實(shí)際值和前一期的指數(shù)平滑預(yù)測值進(jìn)行加權(quán)平均來取得預(yù)測值的方法。它實(shí)際上是一種特殊的加權(quán)移動平均法。,房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法,其計算公式為： 本期預(yù)測值=a×上期實(shí)際發(fā)生值+（1-a）×上期預(yù)測值 式中：a為平滑系數(shù)，且0≤≤1 當(dāng)a=1時，預(yù)測值=上期實(shí)際發(fā)生值

40、當(dāng)a=0時，預(yù)測值=上期預(yù)測值 一般根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估計，當(dāng)差異較大時，a取0.7～0.8為宜；當(dāng)差異較小時，a取0.2～0.3為宜。,房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法,5）季節(jié)指數(shù)法 季節(jié)性預(yù)測比較簡單的方法是計算各個季度的不同銷售指數(shù)。季節(jié)銷售指數(shù)可利用簡單平均法算出。它是根據(jù)歷史資料求出每季度平均數(shù)占全期總平均數(shù)的比例，以表明各季銷售水平比全期總銷售水平高低的程度。,房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法,其預(yù)測步驟為： 第1步：求出歷年

41、各季的平均銷售量。 第2步：求出各季的季節(jié)指數(shù)，即當(dāng)季的平均數(shù)占全年平均數(shù)總和的百分比。 第3步：根據(jù)季節(jié)指數(shù)和已知某年某季的實(shí)際數(shù)預(yù)測該年其它各個季的數(shù)據(jù)。,房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法,3．因果預(yù)測法 因果預(yù)測法是利用原因和結(jié)果之間存在數(shù)學(xué)函數(shù)式的內(nèi)在聯(lián)系，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型來進(jìn)行預(yù)測。包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。,房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法,1）回歸分析法 回歸分析法就是根據(jù)“自變量”來分析“因變量”的變化方向

42、和程度。在采用回歸分析法進(jìn)行預(yù)測時，預(yù)測對象和影響因素之間一定要存在因果關(guān)系，且樣本數(shù)據(jù)量足夠；預(yù)測對象和影響因素的樣本數(shù)據(jù)之間存在某種統(tǒng)計規(guī)律，且能反映未來發(fā)展?fàn)顟B(tài)；樣本數(shù)據(jù)的分布若存在著線性趨勢，則可采用線性回歸分析法進(jìn)行預(yù)測。,房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法,其計算公式如下：,,式中：y：預(yù)測值；x：自變量；a、b：回歸系數(shù)其中：,,,,這一方程與趨勢預(yù)測中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢預(yù)測中以x代表年份，而在回歸分析法中