我國建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度初探

1、<p>　　我國建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度初探</p><p>　　摘要：現(xiàn)代許多社會都存在著國家土地缺乏和人口快速增長之間存在矛盾的問題，建筑物區(qū)分所有權(quán)是解決該問題的一個良好措施，其在物權(quán)法上發(fā)揮著重要作用。本文從建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)涵、內(nèi)容以及我國物權(quán)法司法解釋的一些完善之處做了較為簡單的探討。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：建筑物區(qū)分所有權(quán)；成員權(quán)；專有權(quán) </p&g

2、t;<p>　　一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義 </p><p>　　所謂的建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有的所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)是物權(quán)中的一項獨立的權(quán)利，有以下特征：（1）復(fù)合性，即建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有所有權(quán)、共有部分持分權(quán)及成員權(quán)所三部分組成；（2）專有所有權(quán)的主導(dǎo)性，如果區(qū)分所有權(quán)人享有專有所有權(quán)，那么其

3、就同時享有了其他兩項權(quán)利；（3）一體性，構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三項要素必須結(jié)為一體，不可分離；（4）登記公示性，不動產(chǎn)所有權(quán)的產(chǎn)生、變更都需要進行不動產(chǎn)物權(quán)登記，建筑物區(qū)分所有權(quán)屬于該項權(quán)利，也要履行相應(yīng)的登記公示程序。 </p><p>　　二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的類型 </p><p>　　1、建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有所有權(quán) </p><p>　　區(qū)分所有權(quán)人對建

4、筑物專有部分依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，即專有所有權(quán)。將專有所有權(quán)的性質(zhì)界定為空間所有權(quán)是現(xiàn)在理論界大多數(shù)學(xué)者所支持的觀點。從現(xiàn)實的角度來看，專有所有權(quán)是區(qū)分所有權(quán)人對某個特定建筑物特定局域的支配，是對建筑物空間上的一種所有權(quán)。區(qū)分所有權(quán)人能夠獨立行使對建筑空間的支配的權(quán)利，這種權(quán)利的客體并非針對建筑物本身?！熬哂袠?gòu)造和利用上的獨立性”是衡量一個權(quán)利是否為專有所有權(quán)的界限。除此之外，在一般情況下，登記是不動產(chǎn)所有權(quán)取得的前提

5、和基礎(chǔ)，專有部分作為不動產(chǎn)，也需進行必要的登記。 </p><p>　　2、建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有所有權(quán) </p><p>　　所謂的共有所有權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約的約定，對區(qū)分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。如何確定共有所有權(quán)共用部分的范圍各國立法有所不同。日本現(xiàn)行法采取排除法確定。法國與法國對共用部分的確定與日本法相同，亦是采取排除法以推定方

6、式予以確定。美國采取的是列舉方式。結(jié)合我國的實際情況，筆者認為我國在界定共有部分的問題上也應(yīng)吸收上述國家的先進做法，采用列舉法、排除法和推定方式相結(jié)合的綜合處理模式。依共用部分的性質(zhì)，共用部分可分為法定共用部分與規(guī)約共用部分。因此，共用部分是指除了專有部分之外的其他法定共用部分與規(guī)約共用部分，它是由區(qū)分所有權(quán)人的一部分或者是全部人所予以共同享有的。共有部分最主要的兩個特點即為不可分割性和從屬性。當對建筑物進行處分是，不能僅僅處分共有部分

7、，而必須要同時對專有部分和成員權(quán)部分進行處置，只有這樣才能釋放它應(yīng)有的功能。而從屬性則表現(xiàn)為共有部分與專有部分相比，更多地體現(xiàn)出一種附屬物的特征，它不能獨立存在，而是同時附屬在兩個或兩個以上的專有部分上。 </p><p>　　3、建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán) </p><p>　　所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)人的成員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同

8、關(guān)系而產(chǎn)生的作為建筑物的一個團體組織的成員所享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的一項基本構(gòu)成要素即表現(xiàn)為區(qū)分所有權(quán)人的成員權(quán)。成員權(quán)本質(zhì)上屬于區(qū)分所有權(quán)人的有關(guān)人法上的法律關(guān)系的范疇。從而，其不得單獨加以轉(zhuǎn)讓。 </p><p>　　三、物權(quán)法中關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度規(guī)定的不足與完善 </p><p>　　1、關(guān)于“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的名稱 </p><

9、;p>　　“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”是物權(quán)法對建筑物區(qū)分所有權(quán)的稱謂，從字面上可以看出立法者在建筑物區(qū)分所有權(quán)前面加上了“業(yè)主的”三個字。在我國的司法實踐中，“業(yè)主”往往就是指商品房的所有權(quán)人，有人認為作為一項民法制度，加上這三字稍有不妥之處。本人理解為是由于兩點原因。第一，“業(yè)主”指“產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的所有者”。加上之后便成了“產(chǎn)業(yè)的所有者的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。立法者在制定法律概念時的一個重要原則就是要保證法律概念的清晰、簡潔，而如果

10、使用了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”這一概念，由于其太過冗長，必然違反法律概念簡潔性的標準。第二，依據(jù)我國的風(fēng)俗習(xí)慣，“業(yè)主”一詞用法廣泛，并不僅僅局限在它本身的含義上。 </p><p><b>　　2、專有部分 </b></p><p>　　“專有部分”和“共用部分”兩者共同組成了區(qū)分所有建筑物的實體。在構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可獨立使用的建筑物部分即是專有部

11、分。由于專有部分的相互關(guān)系一直是區(qū)分所有權(quán)立法的重點和難點，因此備受立法者和理論學(xué)者的關(guān)注。但是，由于我國立法技術(shù)的不完善，對專有部分的相互關(guān)系的規(guī)定僅在物權(quán)法第71條有所闡述。結(jié)合我國實踐中存在的大量專有部分相互關(guān)系的糾紛案件不能得到很好的解決的現(xiàn)狀，說明我國在對專有部分相互關(guān)系問題的規(guī)定上仍不夠完善，學(xué)者對此相關(guān)知識的研究也不夠深入和成熟。建議可以參考日本的建筑物區(qū)分所有權(quán)。 </p><p><b&g

12、t;　　3、共用部分 </b></p><p>　　共用部分是供區(qū)分所有權(quán)人共同使用的部分。理論上學(xué)者將共用部分劃分為兩個部分：（1）公共電梯、走廊等除了專有部分以外的其他部分；（2）停車場、車棚等屬非專有的附屬建筑物。但我國物權(quán)法中關(guān)于“共用部分”僅有三條有所涉及。此即第72條、73條和80條。這三條規(guī)定了共有部分的權(quán)利和義務(wù)、共用部分的費用分攤以及共用部分的范圍等事項，但遺憾的是立法并沒有對專有使

13、用權(quán)的客體、共用部分所有權(quán)的內(nèi)容等作出規(guī)定，這不利于法官依法判案，也給公民尋求法律救濟造成阻礙，因此，完善共用部分的相關(guān)立法是法治社會的客觀要求。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究[M].法律出版社，2009 </p><p>　　[2]王利民.論業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)概